绵阳市鹏湖名园初步策划报告.doc

绵阳鹏湖名园初步策划报告 目录： 第一部分项目分析 第二部分市场分析 第三部分安全分析 第四部分定位分析 第五部分产品分析 第六部分营销分析 第七部分合作方式 第一部分项目分析 一、项目分析 1.项目区位 绵阳是享誉世界的中国诗人—李白的故乡。绵阳是四川省第二大城市，位于四川省西北部，距离成都100公里。东接南充市，南边遂宁市、西南界德阳市，西靠阿坝藏族羌族自治州，北抵甘肃省，东北与广元市为邻。 绵阳科技城是国家重要的国防科研生产基地。以中国工程物理研究为赌注一大批科研机构，拥有目前国内乃至世界一流的科研技术水平，科技人才济济，科技实力雄厚，是中国西部的一颗明珠。 行政区域:涪城区、游仙区、绵阳（国家）高新技术产业开发区和三台县、安县、梓潼县、盐亭县、平武县、北川县，代省管江油市、省政府科学学城办事处。 项目在绵阳区位 □本案处于绵阳西部，高新区成绵路以北，827部队以西区域，紧邻国家级高新区及绵阳科创园区。 □东邻双碑小学、高新区派出所、信用社、中国人民银行第二办公区； □南临岷山。懋景青富临山庄、绵阳外国语学校、富临中心医院; □北临西南财大商务学院、南山中学、上马村居民点 2.控规指标及限制条件 □用地性质：商业、居住用地 □容积率：多层2.0以下;低层0.6以下 □建筑密度：多层不大于30%；低层不大于20% □建筑高度：多层6层以下；低层3层以下 □绿地率：不小于30%，按规定设置公用绿地0.5㎡/人 □建筑间距及后退道路红线、地界线；临16.0米道路建筑至道路中心线距离为该建筑高度的二分之一；临50.0米道路建筑最突出部分后退道路绿化带控制线为3.0米；道路交叉口处建筑最突出部分后退道路线10.0米，且全部作为绿化用地； □山顶及山脊用地只能修建低层低密度建筑； □配套设施：物管用房、社区居委会用房、小型幼儿园、变配电用房、垃圾等，公共绿地内设置全民健身设施。临北面道路应设置一座不小于十个蹲位的公共厕所； □临城市主要道路建筑造型力求新颖、美观，居住建筑屋顶均为全坡屋顶造型，建筑色彩以浅色为基调。 □规范总体面局应合理利用地形，功能分区合理； □人车分流，商业建筑车位按4~6个/1000㎡，住宅按户数30%~40%设置。 二、规划分析 1、绵阳规划 从上图可以看出，市政规划中一类居住用地主要在园艺区、游仙区、和小岛花园部分区域。政府的市政规划中，高端产品主要向游仙南部临水区域、园艺区局部、小岛区域发展。本案所在的园艺区是市政规划的高端产品核心区域。 2、区域规划分析 3、高新区建设用地分析 用地性质 用地面积（公顷） 占建设用地比例% 居住用地 563.20 20.94 公共建设用地 305.71 11.37 工业用地 527.11 19.60 仓储用地 39.8 1.48 对外交通用地 90.57 3.36 道路广场用地 408.2 15.18 市政设施用地 42.41 1.58 绿化用地 658.38 24.48 城市建设总用地（合计） 2689.03 100 水域及其他用地 492.52 15.35 规划区总用地 3181.55 100 可以看出高新区工业用地基本与居住用地持平，分别占19.6%和20.94%.综合现状来看，高新区有大量的档次低的工业布局，主要出以较低收入的人群为人中构成，商业业态落后。这一现象在未来不会有很大的改观，对于项目的高端产品发展方向不利。 4、园艺区分析 □园艺工业园区是绵阳高新技术产业开发区的园中园、市级重点工业园，园艺区规划用地4.6平方公里，以“小政府、高效率、小机构、大服务”模式组建成了管理机构和一站式服务体系。采用了一区多园的规划模式，初步形成三大主导产业，即“信息产业”、“环保”、“新材料”，是一个新兴的高科技产业园区。2002年该区年产值33亿元，利税7400万元。预计2005年工业总产值将达到20亿元，实现税收过亿。在此投资的企业均可享受国家高新技术产业开发区的优惠政策。 □绵阳市城市副中心位于园艺区段两侧约4.6平方公里区域，长约3.8公里，该区域重点发展研究、教育、文化及高新技术产业等，是以高新技术产业发展为导向的综合性城市科技文化区，起到对城市中心部分职能分解和补充的作用，其功能定位是绵阳市的城市副中心，引导城市发展方向，分担城市部分市级或市级以上的公共设施配套的功能；其主要内容包括：商业服务中心、商贸金融中心、行政管理中心、文化体育中心、生态住宅中心等。 □园艺区的规划理念是：自然、人、科技和谐发展。 5、城市规划对本案的影响 □城市规划支撑着本案所在区域高端产品发展方向。本案所在的园艺区是政府规划的一类居住用地，即未来高端产品重点开发区域。 □本案所在园艺区未来将面临游仙区和小岛花园高端产品的强势竞争，游仙区和小岛花园均临江面山，