中地行广州嘉仕花园C1-C4栋住宅策划案.pptVIP

2.样板房的展示时机需与推广结合 2004年9月——C2栋样板房； 2005年4月——C4栋样板房； 2005年9月——C3栋样板房； 3.首层电梯大堂展示 电梯大堂的装修标准必须是高档次的； 电梯大堂尽可能展示高度； 电梯大堂的光线明亮，通透感强； 电梯大堂可摆设沙发及阅刊杂志； 电梯间挂油画装饰。 4.其它 完善的指示系统； 小区总体规划导线图； 小区各园林景点的命名、介绍； 交通工具：看楼车、高尔夫球车。 1.整体广告费用预计： 本项目建筑面积8.3万平方米，按均价5400元/㎡预算，总成交金额约4.5亿。 结合目前房地产市场广告投放比例及我司代理项目的经验，预计项目的广告投放比例占总成交金额的3%。 广告费用约1350万 2.广告媒体选择及比例分配 类型 媒体 目的及作用 报纸80% 广州日报:70% 羊城晚报:10% 南方都市报:20% 最有效的宣传媒体,贯穿整个宣传过程，另针对目标客户群相当一部分为年青人，所以选择南市报的比例有所加大。 电视 15% 省市有线电视台（无线、本港）80% 广东卫视20% 作为第一阶段的主力媒体，目的在于快速提高知名度及塑造品牌形象。 户外 5% 候车亭 公交车 地铁 针对目标客户群大部分以公交车为主交通工具，所以，有必要投放此类户外广告。 3.各阶段投放比例 阶段 时间段 投放比例 费用 媒体比例 公开 发售 03.10~12 31% 420万 电视：150万 报纸：220万 地铁：30万 公交车；8万 户外：12万 保温期 04.1~3 9% 120万 电视：50万 报纸：120万 强销 04.4~5 10% 140万 报纸：140万 保温 04.6~8 9% 120万 报纸：120万 强销 04.9~11 13% 180万 报纸：180万 保温 04.12~05.2 8% 100万 报纸：100万 强销 05.3~6 13% 180万 报纸：180万 清货 05.7~05.8 7% 90万 报纸：90万 1.各阶段预期销售目标 阶段 时间段 推广费用 套数 比例 公开发售 04.10~12 420万 150套 17％ 保温期 05.1~3 120万 105套 12％ 强销 05.4~5 140万 100套 11％ 保温 05.6~8 120万 100套 11％ 强销 05.9~11 180万 140套 16％ 保温 05.12~06.3 100万 120套 8％ 强销 06.4~6 180万 155套 18％ 2.总销售目标 预期总收益指标 销售率:95%(按已推出量计) 销售回笼总金额：约4.3亿元 预期社会效益指标 被评为广州2005年十大明星楼盘 广州房地产样板参考项目 广州最有投资价值居住社区 推一个楼盘 树一座丰碑 3.项目弱势 一梯七户、八户的高密度户型设计私密性差，实用率低； 约60%的单位无景观支持； 约66%的单位朝路，受噪音严重影响； 1~3层为商铺，对住宅造成不利影响； 52%的单位朝北，10%的单位朝西； 车位比例过低，仅13%； C1、C2约2005年12月交楼，属中远期楼花 4.淡化弱势建议 朝滨江东路的单位装置隔音玻璃； 一定要拉开景观与非景观的价格差，以抵消无景观的弱势； 装修上提供更精美的组合套餐供客户选择；并尽最大可能弥补户型上的缺陷； 提高首层住宅大堂的装修标准，以弱化商铺对住宅的影响； 加勒比湾、上领客户群体 C1、C4主力目标客户 对客户群的理解 他们的置业特征 1.加勒比湾及上领的客户群体 地段区域客 中山大学、滨江东附近学校的教职员工； 海印、中大专业市场客户。 邻近区域客 新港路、江南大道、工业大道旧城区居民； 东山、越秀、天河区公务员及专业技术人员。 2.C1~C4的主力目标客户 立足于海珠区域客户的基础上扩展外区客源, 特别是越秀、东山、荔湾区 滨江东路近年来推售越来越多的中高档项目，价格在5000元/㎡左右，此类单位已消化相当多的区域客户； 而越秀、东山2个老城区高质素小区项目少、价格不菲，原住二次置业居民可望不可及，这批庞大客户群体，将成C1~C4栋极力扩展客户群体之一。 3.主力客户群体定位 社会中坚阶层 4.对他们的理解 具备一定的事业基础，有长期的固定收入； 他们是务实、奋斗、拼搏的一群； 是社会的中坚力量，具有使命感和荣耀感 对事业充满干劲、对未来满怀信心； 追求完美、高品质的生活； 有主张、有见识、有阅历的中青一代。 5.他们是谁? 50万~80万的客户群体： 地域：海珠区、东山、越秀区； 职业：经商人士、私营企业主、高级管理人员、公务员； 年龄：集中在40~50岁之间 收入：存款10万~30，家庭月收入1.5万元以上 性格：稳