假设开发法方案设计讲义.pptVIP

重庆交通大学河海学院 第六章 假设开发法 假设开发法又称剩余法，残余法，倒算法。 1、基本原理 1.1 理论依据 用 例子描述：某 政府准备出让一块经过七通一平待建筑的土地，在招标或拍卖出让中，某房地产公司（M公司）拟购买该土地，那么M公司愿意出多高的价钱来购买该块土地呢？ 房地产公司开发土地，建造并出售房地产的主要目的就是赢利，该公司在参与公开竞投前，需要仔细研究土地的情况，以分析在获得同类房地产开发的正常利润情况下，可以为该土地出的最高价格。 （1）研究土地的情况包括： ①土地位置 ：重点在于考察土地周围已建成同类房地产的销售价格，为预测将要开发的房地产项目的价值服务。 ②土地面积大小 土地面积大小及其是否有利于开发利用。 ③土地周围的环境 考察这一地区的交通情况、商业设施情况和教育设施情况。 ④土地规划允许的用途 ⑤容积率和覆盖率 容积率是指建筑面积与土地面积的比率，在土地面积一定的情况下，根据容积率可以计算出将要开发的建筑物的总建筑面积。 通过以上分析，M公司可以得出： 土地的最佳用途、允许的最大建筑面积、开发出的房地产销售价格都可以估计出来。 （2）预期开发价值（一般称为楼价） 有了建筑面积后，M公司就可以根据估计的建筑面积和销售价格计算出房地产开发完成以后，将土地和建筑物一同销售出去可以收回的价值。 （3）估计建筑费用和专业费用 M公司根据工程预算的方法和以往的开发经验可以计算出开发房地产需要投入的建筑费用和专业费用。 （4）估计销售费用 M公司要估计房地产开发完成以后，在销售过程中需要支付多少费用，如广告费用、中介代理费用等。 （5）估计利息 M公司在房地产开发及购买土地的资金，不管是自己拥有的，还是从银行贷的，都要估算利息。 （6）估计取得及开发销售过程中应纳税金 M公司必须支付在房地产取得及开发销售过程中的各种税金，如契税、营业税 、城建维护税和教育费附加等。 （7）估计开发商利润 M公司要根据社会上同类房地产开发的一般正常利润率来估计自己应该得到的开发商利润。 通过上述各步骤以后，M公司就可以估算出应该为该块土地支付的最高价格了，即，用房地产预期开发的价值扣除正常的预期的建筑费用、专业费用、销售费用、利息、税金和利润，剩下的就是土地价格。 即：地价=开发完毕后的房地产价格－建筑费用－专业费用－销售费用－利息－利润－税金 若是建成后出租类型的房地产，则需要将租金还原为楼价参与计算。 1.2 假设开发法的适用范围 （1）待建筑的土地估价（包括生地、毛地、熟地）； （2）待拆迁改造的再开发房地产的估价； （3）将土地整理或复垦成可以直接利用的土地的估价，此时评估公式中的楼价为整理或复垦后的地价； （4）在建工程； （5）具有装修改造潜力或可改变用途的旧房地产的估价; （6）现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地合计价中扣除房屋价格，剩余之数即是地价。 （7）假设开发法还可以用于房地产开发项目可行性的评估，为房地产开发商提供： 开发商拟开发场地的最高价格为多少？ 开发商可以获得的利润为多少? 开发过程中的最高费用是多少? 1.3 影响评估精度的因素 运用假设开发法估价时，其估价结果的可靠程度取决于以下几点： （1）是否根据土地估价的最高最佳使用原则和合法法则正确判断了土地最佳利用方式，即，假设的开发方向是否合理、恰当。 （2）是否正确判断预测了房地产的市场供求状况和销售价格及预期的房地产开发价值。预期开发价值一般都是通过市场比较法或市场供求或对市场供求状况的准确掌握加以却帝确定的。 （3）是否正确判断了房地产开发及销售过程中的开发费用、管理费用、销售费用和税金。 （4）是否正确估价了房地产开发商应得的利润及应付的利息。房地产开发行业的一般正常利润，依市场情况而定。 （5）是否正确考虑了房地产开发建设及销售过程的时间因素。 由于楼价、建筑费、地价等实际发生的费用，其时间各不相同，特别是大型的开发项目，精确的评估应考虑到时间价值因素，将发生在各个时期的费用化为相等的时间。 由于假设开发法估价中，有很多预测，包含了许多的假设因素，更要求估价人员具有丰富的经验和较系统的情报资料库。 2、计算公式 待开发不动产的价格=开发完成后的不动产价格－开发成本－管理费用－销售费用－利息－利润－税金。 其中，开发完成后的不动产价格可以分为两种情况：一是当房地产开发完成后全部销售，楼价=售价；二是当房地产开发完成后出租时，则要根据房地产可能带来的收益，还原为房地产价格。