开发项目前期投资分析20050319.pptVIP

目 录 开发投资额 开发成本 开发费用 土地成本 土地成本 前期费用 建安工程费 基础设施费 公共配套设施费 不可预见费 开发期间税费 管理费用 销售费用 财务费用 开发投资额汇总 房地产经营税费 与转让房地产有关的税费 与转让房地产有关的税费 土地增值税 土地增值税 企业所得税 投资经济效益的评价指标 静态盈利性评价指标 动态盈利性评价指标 EXCEL函数的引用 投资回收期 编写投资分析说明 编写投资分析说明 指标说明 投资回收期：项目净收益抵偿全部投资所需的时间，分为静态投资回收期和动态投资回收期，一般根据现金流量表求得。 静态投资回收期：在不考虑资金的时间价值的条件下，以项目净收益抵偿全部投资所需的时间。 静态投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值的时间数－1）＋（上一时间段累计净现金流量绝对值/当年净现金流量） 动态投资回收期：在考虑资金的时间价值的条件下，以项目净收益抵偿全部投资所需的时间。 动态投资回收期=（累计折现现金流量开始出现正值的时间数－1）＋（上一时间段累计折现净现金流量绝对值/当年折现现金流量） 投资回收期时反映项目在财务上的偿还能力方面的重要经济指标，除特别强调项目偿还能力的情况外，一般只作为方案选择的辅助指标。 以销售为主的房地产项目通常都不是长期经营项目，而且其投资回收的速度取决于项目营销计划和销售价格，因此，分析计算其投资回收期无太大实际意义。 假设前提： 简要介绍投资分析计算的假设，如开发销售期、地块的划分和分期、各期建筑类型、各种费用分摊方法、其他要说明的假设等。 经济指标的说明： 各种产品的总体均价和各年（期）均价； 费用的测算（管理费用、销售费用、财务费用）； 地价与地块的容积率说明； 成本（项目投入明细）； 利润测算（核心指标、参考指标）。 核心指标：税后内部收益率、销售净利率 参考指标：单位面积净利、销售毛利率、资金峰值比例 * 投 资 分 析 项目可行性研究 本次演示以广州的计算标准为例，若是外地项目，须根据当地的工程造价、税费征收标准及征收办法计算。 开发投资的构成 开发投资的估算 经济效益评价 开 发 投 资 的 构 成 开发投资额 = 开发成本 开发费用 ＋ 财务费用 3 管理费用 1 1+2+3 开发费用 二 销售费用 2 开发期间税费 7 基础设施费 4 公共配套设施费 5 不可预见费 6 一＋二 开发投资额 三 前期工程费 2 建安工程费 3 土地成本 1 1+2+3+4+5+6+7 开发成本 一 基础设施费 4 公共配套设施费 5 不可预见费 6 开发期间税费 7 室内装修工程费 3.3 设备及安装工程费 3.2 土建工程费 3.1 土地征用及拆迁安置补偿费 1.2 2.1+2.2+2.3+2.4 前期工程费 2 规划设计费 2.1 可行性研究费 2.2 地质勘察测绘费 2.3 三通一平费 2.4 3.1+3.2+3.3 建安工程费 3 土地使用权出让金 1.1 1.1+1.2 土地成本 1 1+2+3+4+5+6+7 开发成本 一 销售费用 2 财务费用 3 管理费用 1 1+2+3 开发费用 二 开 发 投 资 的 估 算 土地使用权出让金： 国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。 由发展商提供实际发生额，或按土地市场价格估算（一般可参考当地土地拍卖信息）。建议平时留意并收集土地拍卖资讯。 土地征用及拆迁安置补偿费： 土地征用费： 一般在征用农村土地时发生。 按征用的土地面积计算，计算标准按当地政府有关规定； 拆迁补偿费： 包括拆迁安置费和拆迁补偿费两部分 ，指开发建设单位对被拆除房屋的使用人、所有权人，依据有关规定给予安置、补偿所需的费用。 一般按拆除的建筑面积计算安置补偿额，计算时取实际赔偿额计算。 规划设计费： 一般可按建安工程费×3%左右估算； 可行性研究费： 一般可按与本司签定的合同金额计算或按建安工程费×1%～3%估算； 地质勘察测绘费： 一般可按建安工程费×0.3～0.5%估算； 三通一平费： 主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除的费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。 一般可按用地面积×40～60元/㎡估算（需要核对项目地块是否已经三通一平，并包含在土地成本中，避免重复计算） ； 8-10 8-10 8-10 煤气 80-90 80-90 —— 玻璃幕墙 50-80 30-50 20-30 消防 5-10 5-10 5-10 通讯 300-450 300-400 —— 地下室费用 450-480 —— —— 空调 150-180 100-150 —— 电梯 220-250 120-200 100-120 一般水电安装 1200-2000 800-1200