深物业新华城裙楼商业营销思路 .pptVIP

裙楼商业营销思路 区位及交通 深物业新华城位于深圳中心轴上的 龙华二线拓展区沿线,龙华梅龙路与 工业东路交汇处，近邻正在规划的 深圳新客运站,以及未来的地铁4号 线和5号线,10分钟之内可到达龙华 各主要区域，半小时内可达深圳 中心区，区位条件较好。 建筑形态及意象 从整体的建筑形式来看， 项目为商住结构，商业 呈现半围合型结构，根 据地块走势分为内街和 外街。 商业整体外观较为简洁 展示性好，首层6米的层高，可做为两层使用，利于业态的规划及商业氛围的营造。 商铺细节分析 周边商业现状 项目位于龙华新兴商业区域，周边 多以街铺为主，业态主要为社区配套， 以士多店、广告装饰、室内设计、窗帘 布艺、地产中介、银行等为主，零星小 型餐饮。 项目分析小结 一、位于龙华主干道新兴商业区域，周边交通便利，通达性强； 二、半围合型社区底商，大部分开间过窄，长宽比不够科学，不利于经营； 三、商业大部分临铺，展示性好，且6米层高，业态普适性较强，便于打造主 题性商业街区； 四、商业未规划停车位，仅周边车道可零星停放，给业态的规划及招商造成一 定的难度。 五、周边以社区商业为主，多为临街铺，租售状况较好，租金价格在40-70元/ 平米之间。 六、区域内商业主要为社区配套，表现为便利店、五金机电、设计装潢、窗帘 布艺、银行、地产中介、小型快餐店等，缺乏餐饮、休闲等业态。 七、未来随着周边楼盘的快速发展，区域人口将进一步增加，对于家居装饰、 餐饮等业态的需求量将大大提升，这给项目的发展提供了一定的契机。 发展商给予的任务 首层临街商铺散卖，78-79#铺整体出售 6月底完成80%的销售面积 完成任务存在的难点 目标界定 突破难点的思路 一、易于操作的主题性包装； 二、深物业现有客户资源的推介； 三、大客户的重点跟踪和挖掘； 四、二、三次市场的联动销售； 五、各种媒体组合的立体化宣传； 六、尊地东门荟项目大量活跃投资客户的无缝对接。 第二部分：目标下的战略分解 目标下的战略分解 项目定位出发点 一、项目结构及体量 本项目为半围合式临街区，以梅龙路和工业路方向街铺为主，体量 约10000平米，属于典型的偏外向型社区商业。主力商铺面积区间在40- 65平米，层高6米，适合于多种社区型业态的经营，而78-79#铺约6000 平米的面积，可引入中小型的连锁超市，为项目带来一定的人流，扩大 辐射面。 项目有近1000平米的内街，人流量不够，可考虑规划为目的性消费， 部分作为社区配套。 项目定位出发点 二、周边商业状况 项目周边商业较为繁杂，多为社区配套，以服务本社区居民为主， 复合度不高，缺乏商圈的聚集能力，且从区域内商业布局看，整体层次 偏低，缺乏商业特色。业态布局上，餐饮、休闲及家装服务等较为少 见，而未来大量楼盘的入市，将可为区域带来大量的居住人口及对于家 装的需求，为项目的切入提供了市场的空白。 项目定位出发点 三、项目销售任务 项目要实现在6月31前完成80%的销售额，必须要有超乎常规的操作 手法，项目的定位就是其突破市场的关键，在周边以社区配套为主体的 商业格局下，如何寻找突破口，从而赋予项目特定的主题，区别于周边 同类型的物业，可以在短时间内树立市场形象，提高关注度，进而树立 客户投资信心。 项目发展方向 形象定位 龙华首席家装、美食主题街区 案名建议 新华城﹒E 街 功能定位 以美食休闲、家装设计为主体的社区商业街，以购物、咨询、美食为主 要业态，为周边居民提供生活配套服务。 地块价值分析 业态定位 各楼层业态规划 价格定位 在选择可比竞争楼盘上，首选与本项目地段条件最相近的楼盘，其次是项目的产 品类型和产品素质，价格上可通过可比商业项目的素质分析上进行比较，根据 “市场比较法”对主要竞争对手或相关商业项目的平均售价经过对比修正、加权平 均得出预期综合均价，并进而得出项目的均价。 均价定价说明 1、计算公式： PX=加权得分*（PA*WA/加权得分+PB*WB/加权得分+PC*WC/加权得分） 根据以上公式和加权计算结果，本项目可参考均价为30769元/平米，以 30000 元/平米计； 2、加权说明： 以上所有参照项目数据均为临街商铺，比准价格均为业主的报价，具有一 定的弹性空间，对比项目权重取值以和项目相似程度为标准； 3、由于项目须在6月30日前完成80%的销售额，因此，为保证销售量，应 在价格上优于同类项目项目，以刺激市场投资，因此建议以低于平均价格 10%的价位约27000元/平米入市，根据市场反映，小量走高；