2007年青岛开发区高品质住宅项目市场论证及定位报告121页.doc

青岛开发区高品质住宅项目营销代理策划（技术标） 目录 第一部分 市场篇 5 第一章 青岛经济技术开发区简介 6 一、青岛技术开发区概况 6 二、开发区在青岛的位置 7 三、开发区功能定位 8 四、开发区功能划分 9 第二章 消费者调查问卷分析 11 一、样本控制因素 13 二、购房需求分析 17 三、产品需求分析 20 四、价格分析 32 五、消费者问卷调查小结 38 第三章 专家深度访谈 40 一、访谈内容 41 二、访谈总结 45 第四章 开发区在售楼盘调查统计分析 46 一、住宅市场片区划分 47 二、【佳世客片区】 48 三、【薛家岛片区】 53 四、【灵山卫片区】 56 五、【老片区】 59 六、【新街口片区】 61 七、【保税区——香江路片区】 64 八、片区比较分析 68 九、本章小结 71 第二部分 项目定位篇 73 第五章 宗地分析 74 一、项目宗地区域位置分析 74 二、项目周边交通状况 75 三、项目内部环境分析 76 四、SWOT分析 77 五、SWOT分析矩阵策略 80 第六章 项目定位 82 一、项目功能定位 82 二、项目主题概念 83 三、项目案名建议 84 四、项目产品定位 86 五、项目价格定位 100 六、项目客户定位 103 第三部分 项目营销推广篇 106 第七章 项目营销战略 107 一、项目营销战略定位 107 二、项目竞争策略 108 三、项目营销诉求点 112 四、项目营销启动策划 115 五、项目展示区策划 118 第八章 项目销售策略 125 一、项目的推广主线 125 二、销售方式 130 三、销售途径 131 四、推广渠道策略 133 五、各阶段销售策略 134 六、价格策略 139 第一部分 市场篇 “没有调查就没有发言权！不做正确的调查同样没有发言权！” ——毛泽东 第一章 青岛经济技术开发区简介 [要点提示] 青岛开发区是环渤海地区最重要的经济开发区之一； 青岛开发区各功能版块初俱规模，社会、经济各项事业发展态势良好，建设投资增长潜力巨大； 一、青岛技术开发区概况 为青岛市七区之一，依山傍海，风光秀丽，气候宜人。开发区于1984年成立，截止到2007年，常住人口约33万，流动人口约27万。世界500强企业已有50家落户开发区。目前，区内有8所高校，其中有：中国石油大学、山东科技大学、青岛理工大学等。 二、开发区在青岛的位置 开发区是青岛发展的重中之重。青岛老城区发展空间有限，无法承载经济的快速发展，政府将发展重心转向开发区。青岛是沿海岸线发展，发展空间越来越小，只能往西部发展，目前也就是大青岛的概念，将开发区设为它的一个发展基地。连接开发区与青岛老城区有七条通道：环胶州湾高速公路、轮渡码头、平安轮渡码头、快艇、跨海大桥、海底隧道等，今后还要增加到12条通道。目前从到青岛有7个通道：高速、轮渡、快艇等，到2010年要增加到20个通道，而且目前又新建了很多码头。现在胶南已经成为一个工业区，胶州湾现在已经发展成为化工区，现在开发区初步形成规模，并且为青岛的发展再增添一个力量。 开发区做为青岛的一个重要经济发展基地，位置越来越重要。 三、开发区功能定位 青岛经济技术开发区（简称青岛开发区）位于胶州湾西海岸，现有面积274.1平方公里与青岛老城隔海相望，海上最近距离2.26海里（约4.2公里）。是1984年10月经国务院批准成立、1985年3月28日正式动工兴建的国家级经济技术开发区，是享有沿海经济技术开发区优惠政策的特殊经济区域。1992年11月经国务院批准，在青岛开发区内设立了青岛保税区、新技术产业开发试验区。同年，青岛开发区与同处一地的青岛市区实行体制合一。青岛开发区现已初步形成以现代港口、先进技术、国际贸易、旅游度假为主要特色，集经济技术开发区、旅游度假区和新技术产业开发实验区于一体的现代化国际新城区。2001年4月，青岛市政府做出了《关于加快青岛经济技术开发区发展的决定》，提出要把青岛开发区建设成为青岛新的经济重心的宏伟目标，确定了青岛经济发展重心向青岛开发区全面转移的战略决策，并赋予开发区一系列加快发展的权限。青岛开发区将按照经济国际化、以港兴区、区域城市化、科教兴区四大战略积极推进各项事业的发展，最终建设成为现代化、国际性的新城区。按照城区总体规划，青岛开放区在区域布局上规划为六个主要功能区：石油化工工业区主要在新区北部一带，依托油港，发展石油化学工业和化纤生产，形成北方最大的石油化工基地。国际商贸仓储加工工业区主要利用保税区政策和临近前湾港的优势，完善保税设施，努力扩大保税业务范围，借鉴自由贸易区的运作经验，建成以进出口