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房地产企业税务筹划 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 一、土地增值税的清算单位 　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 　　二、土地增值税的清算条件 　　（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 　　3.直接转让土地使用权的。 　　（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 　　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 　　4.省税务机关规定的其他情况。 三、非直接销售和自用房地产的收入确定 　　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确