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房地产开发与经营（第二版） 吕萍 等编著 （一）收益、成本指标确定 正确确定和评价项目的收益和成本是进行成本收益分析的基础。 首先，要了解相关成本概念的含义，包括：成本、初级成本、附加成本、次级成本等 其次，要了解相关收益概念的含义，包括：收益和净收益、初级收益、次级收益、初级净收益、次级净收益等。 最后，准确分析收益和成本，也要注意一致的价格水平、利率、风险等影响因素，以保证分析的正确性。 （二）项目最佳规模确定 项目的成本收益分析，实际上是项目不同规模预期收益和成本的分析，所以确定项目的最佳规模与成本收益最大是相一致的 ，即当项目在某个规模上可以比在其他任何或大或小规模水平上产生更大净收益的时候，该项目的规模就是最佳的。 （三）经济收益分析方法 根据收益、成本等指标进行经济收益分析时，可以根据不同情况选择以下方法：B:总收益，C:总成本，CO为经营成本。 1.净经济收益或净收益法，即B-C法。 2.计算期望总成本的净收益率，即（B-C）/C法 3.计算收益成本比率，即B/C 4.计算项目投资成本的收益率，即（B-CO）/C法，将项目的建设投资成本与该项目生产经营时支出的经营和维修成本区分开来。 损益临界分析：是解决房地产开发中，使开发项目保本或不至于亏损的规模的确定问题。 使开发项目的销售额正好等于投资总成本的点为损益临界点，为建设项目的盈亏界限，在这点上，投资不亏损也不赢利。 损益临界点的计算公式： Q=F/(P-V) P为单位产品售价；Q:临界损益点，或年生产量与销售量 V为单位产品的变动成本 F为固定成本 （变动成本：指那些成本的总发生额在相关范围内随着业务量的变动而成线性变动的成本。 固定成本：大部分是间接成本，如企业管理人员的薪金、固定资产折旧。 全部成本：企业一定时期为生产和销售一定数量和种类的产品或劳务所发生的全部耗费 ，包括产品的制造成本，还要加上应分摊的各项期间费用，如管理费用，销售费用等 总成本：是指企业生产某种产品或提供某种劳务而发生的总耗费 ，即：在一定时期内（财务、经济评价中按年计算）为生产和销售所有产品而花费的全部费用 ） 1.确定型决策 指当只有一种自然状态，或者可以准确地预测未来的状态时，自然状态就不再是随机因素，这就是确定型决策问题。 2.风险型决策 指当不知道未来究竟出现何种自然状态，但知道各种状态出现的概率时，决策者采取任何策略都要承担一定风险，这种决策称为风险型决策。 3.不确定型决策 指当既不知道未来出现何种自然状态，又无法统计或估计各种状态出现的概率时的决策问题。 开发与经营决策原则： - 遵守政策法规的原则 - 取得最佳效益的原则 - 风险意识的原则 - 定性分析与定量分析相结合的原则 * * 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 第2章 房地产开发与经营理论和策略 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 本章内容提要 房地产开发与经营理论和策略是一般性的经营管理理论在特定的房地产市场环境中的应用与推广，这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行为提供基本原则和理论指导。本章对收益最大原理、可行性分析、消费者市场购买行为、市场环境、市场需求预测以及价格确定等原理进行介绍，并对房地产开发与经营中的财务策略、生产策略、市场开发策略以及价格策略等进行分析，最后讨论房地产开发与经营的决策问题。 重点问题 房地产开发与经营决策内容 房地产开发与经营决策类型 房地产开发与经营决策类型、准则和程序 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 2.1 房地产开发与经营理论综述 消费者市场购买行为理论； 可行性分析； 收益（利润）最大原理； 价格确定理论； 市场需求预测； 市场环境分析； 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 2.1 房地产开发与经营理论综述 宏观环境 微观环境 市场环境 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 2.1.1 市场环境分析 经济因素 政治因素 人口因素 政策法规因素 供应者 生产者 顾客 竞争者 社会公众 是指影响企业市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。 2.1 房地产开发与经营理论综述 2.1.2 市场需求预测 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 市场需求预测的有关概念 市场需求 市场预测 市场需求影响因素分析 竞争状况 人口统计分析 趋势分析