保定房地产项目发展报告.docVIP

目　　　录 第一部分 项目基本情况 2 一、宗地描述 2 （一）地理位置 2 （二）地块四至 3 （三）用地规模 3 （四）地块现状 3 二、地块周边配套分析 4 三、地块所在区域综述 4 四、宗地规划设计条件 5 第二部分 保定城市宏观概况 6 一、保定城市介绍 6 （一）城市基本情况 6 （二）城市经济状况 7 （三）保定市总体规划 10 （四）城市总体特征总结 11 第三部分 保定房地产市场概况 12 一、商品房市场总体情况 12 （一）房地产现状描述 12 （二）历年房地产市场上市量对比 12 （三）价格趋势 13 （四）发展趋势 13 （五）需求特征 13 （六）各在建在售项目类型对比分析 14 第四部分 项目SWOT分析 16 一、优势 16 二、劣势 16 三、威胁 16 四、机会 17 第五部分 项目产品描述及操作思路 17 一、项目发展基调 17 二、项目操作思路 19 三、项目开发内容 19 四、项目产品主要特征 20 第一部分 项目基本情况 一、宗地描述 （一）地理位置 本地块位于保定市主城区的东北部，北市区二环内，距离北二环大约800米，距离保定市成熟商务金融中心大约10-15分钟车程。 （二）地块四至 东：恒祥北大街，宽度为50米的双向六车道快速路，现状路况较好。路对面为空地，已规划建设高层住宅，并由一家开发商获取开发权，只是由于资金问题无法及时开工。 南：复兴中路，宽度为50米的双向六车道快速路，人流和车流较大。路对面已经开发的住宅楼和一些临时建筑。 西：规划中的瑞祥大街，现状为一条水泥小路，路宽大约5-6米，路面状况较差。路西侧为保定市第一体育运动学校。瑞祥大街全面修通时间不好预计。 北：规划路，现状为耕地以及苗圃。 附照片 地块东侧恒祥北大街 小区西侧瑞祥大街现状 地块南侧复兴中路 地块北侧的耕地和苗圃 （三）用地规模 项目地块面积大小为222,080㎡，约333亩，在保定市场算是比较大规模的住宅用地。整个地块呈不规则的多边形，主要是由于地块西南角大约60亩的用地被其他开发商占有。 （四）地块现状 本地块现状为空白耕地，地表较为平整。地块范围内有一条宽约3米明渠用来给附近工厂排污水。地块西北侧有少量电线杆。这些需要开工之前进行整改。 附照片 地块地表现状 地块内的排污渠 排污渠和电线杆 二、地块周边配套分析 周边管网已经通达； 周边道路修建通达情况良好。 上水、下水周边配套已具备。 地块周边短距离内无集中商业服务，大型商业、超市、文化娱乐类均在政府城市规划中。 可见，本地块作为居住项目，基本具备了开发、交通的便利条件。但要提高人气，促进销售，需要完善小区的商业配套。 三、地块所在区域综述 保定处于一个旧城改造、建设新城区的进程中，其市内基本不存在集中大规模的新兴居住区。当地居民公认的最适宜居住的地方主要是东部军校广场附近和本地块所在的北部。本地块所在区域已经规划为集中居住区，并同时由多家开发商获取了周边地块的开发权，形成了蓄势待发的局势。已经开发的项目诸如名人国际、秀兰城市花园已经在该区域内树立了一定程度的形象，并销售良好。本地块东侧的空地现基本已经确定为秀兰景观城和保定房地产开发总公司的项目，规划为高容积率的高层。其中，景观城已经开始发售，房地产开发总公司的项目则由于资金问题难以预计上市时间。华北地区最大的金融专科学校将于2005年左右迁至本地块北侧1000米处，形成大学高教区，政府机关将于2004年年底迁至地块北部2500米处的现植物园址，也会极大带动北部发展。 总之，本地块区位已经获得消费者认可，也是政府大力规划发展的方向，不存在区位缺陷。并且有望几年之后发展成为保定新城区的北部居住中心。 四、宗地规划设计条件 用地面积：222,080㎡ 用地性质：住宅用地 规划建筑面积：444,160-577,408㎡ 建筑间距系数：1.6 容积率：2.0-2.6之间 建筑密度：小于25％ 绿地率：大于35％ 车位要求：不低于50％ 另外：至少4班幼儿园一个，不少于1500平米的超市一个，人防最低比例3％。 从规划设计条件来看，政府有意在该区域建设高层项目以完善城市形象，不支持多层建筑形式。经过沟通，容积率有望降至1.8左右，欲增加多层比例需要进一步协调。 第二部分 保定城市宏观概况 一、保定城市介绍 （一）城市基本情况 1．地理位置： 保定市位于河北省中部，太行山北部，冀中平原西部，北邻北京市和张家口市，东接廊坊和沧州，南与石家庄和衡水市相连，西部与山西省接壤。地处京、津、石三角腹地，市中心北距北京14