中信2005年房地产行业投资策略.PDFVIP

维持评级：优异 不是泡沫，而是短缺 房地产行业 房地产相对中标 300 指数表现 ■ 房地产开发投资进入调整周期，房地产供给增速下降。受土地革命及宏 30 观调控影响，预计投资额增速持续下降至20% 以下，国房景气指数持续下降。 20 但估计土地购置、新开工等先行指标将触底反弹。 % 10 幅 ■ 需求仍然保持强烈增长，城市化、改善居住条件等主动需求长期存在， 涨 0 旧城改造带来的被动需求将在2005 年受到限制，但投资性需求、二次置业需 -10 求仍然保持高速增长。 040102 040324 040615 040830 ■ 2005 年行业仍将处于短缺状态，而不是泡沫。原因是供给增速下降，而需 ■中标300 ■房地产 求仍然旺盛，由此导致了供不应求，空置面积下降，房价上涨等，短缺特征明显。 资料来源：中信数量化投资分析系统 ■ 2005 年的产业政策围绕土地及费税改革进行： 土地方面，规范从紧。一是建立起土地垂直管理体系，强化国家对土地的 管理力度；二是落实今年10 月出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的 决定》，实行最严格的土地管理制度，保护耕地。国土部计划有11 个文件出 台，包括土地计划利用、投资项目预审、地价市场化等。 费税方面，正在酝酿开征物业税，同时改革土地增值税 资金方面，略有放宽。“独立审贷”信贷略有放宽，信托放宽，产业基金、 相关报告： 外资进一步活跃。 《房地产开发进入供给短缺下的调 ■ 2005 年地价、房价进一步上涨。受土地收缩影响，土地供给减少，供给 整周期》，2004 年 8 月24 日 价格提高，导致房价上涨。2004 年房价涨幅中，地价上涨占了三分之一。 《资源、短缺、消费型产业，孕育 地产行情》，2004 年 9 月12 日 ■ 2005 年房地产产业格局继续调整：产业链更加平衡、开发业态更加繁 荣、兼并收购规模开始升级、产业基金获得突破、跨区域开发更为明显。 《土地供给继续短缺—国务院《决 定》续念土地紧箍咒》，2004 年 10 ■ 升息周期影响并不可怕。升息只会使过热的经济增长及过高的通胀水平 得以降温，并不会改变房地产运行的大方向。 月15 日 ■ 人民币升值预期给房地产行业带来热钱流入，进一步刺激了房地产价格 走高，提高房地产公司的估值水平。 ■ 短缺时代及土地供给受限的背景下，拥有较多土地储备及在售项目的公 司受益最大，如金融街、万科、金地集团、华侨城、亿城股份、栖霞建设、 招商地产冠城大通等，金融街、 万科、金地集团、华侨城、冠城大通、栖霞 建设、招商地产评级优异。 ■ 短缺、资源、消费三大特征引发板块行情。泡沫论平息、房