徐州龙润山庄市场报告.docVIP

龙润山庄市场报告 ARUN·上海安瑞投资咨询有限公司 2004年11月 目 录 第一部分 宏观环境 ……………………………………………………………………………………………………………………4 地理环境 ……………………………………………………………………………………………………………………4 行政区划 ……………………………………………………………………………………………………………………5 经济环境 ……………………………………………………………………………………………………………………5 人文环境 ……………………………………………………………………………………………………………………8 交通环境 ……………………………………………………………………………………………………………………9 消费环境 ……………………………………………………………………………………………………………………10 第二部分 徐州房地产市场 ……………………………………………………………………………………………………………15 一、概述 ……………………………………………………………………………………………………………………15 二、徐房指数 ……………………………………………………………………………………………………………………21 第三部分 徐州别墅市场研究 ………………………………………………………………………………………………………… 23 一、徐州别墅市场综述 ………………………………………………………………………………………………………… 23 二、徐州别墅区域分布研究 …………………………………………………………………………………………………… 25 三、细分物业简述 ……………………………………………………………………………………………………………… 27 四、区域市场分析 ……………………………………………………………………………………………………………… 29 第四部分 龙润山庄分析 …………………………………………………………………………………………………………… 47 一、项目概况 …………………………………………………………………………………………………………… 47 二、项目周边环境 …………………………………………………………………………………………………………… 47 三、项目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………… 48 四、项目定位 ……………………………………………………………………………………………………………… 50 附：项目投资财务可行性分析（框架）……………………………………………………………………………………………… 56 第一部分 宏观环境 一、地理环境 徐州位于东经116°22＇,北纬33°43＇--34°58＇。在江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界,。东西宽约210公里，南北长约140公里，总面积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有南国门户，北国锁钥，中原屏障之称。 徐州市位于华北平原的东南部，域内大部为平原少数丘陵山地平原总地势由西北向东南降低，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在30－50米之间。徐州境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北. 徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，年气温14，四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。 徐州矿产资源。已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿页岩、硅石、粘土等。 三、经济环境 2004年1-10月份，徐州经济继续保持良好的发展势头，工业生产加快、产销衔接良好，投资、出口、消费三大需求保持旺盛，居民收入稳步提高、市场物价继续攀升，财政收入平稳增长、金融存贷持续增加，全市国民经济整体运行继续保持了稳步快速的增长态势。 1、工业生产加快 产销衔接良好 　　工业生产快速增长。1-10月份，全市国有及年产品销售收入500万元以上非国有（规模以上）工业增加值完成187.24亿元，增长22.0%，增幅比上月加快0.2个百分点。工业生产的主要特点：一是重工业生产增势强劲。今年以来重工业一直以较快的速度增长，1-10月份，重工业完成增加值为121.46亿元，同比增长34.8%,增幅比上月加快0.2个百分点。二是外商及港澳台投资企业、