房地产资本运营-任自强.docVIP

房地产资本运营 新华远集团董事长 任志强 搜房起名叫做学院派，给我出了个题目叫我讲一讲关于资本经营的问题，第一个我想先说明，我也不是学院派，而房地产业不是学院派，从中国的房地产开发操作来看，是早于房地产的理论，尽管我们现在的各个大学已经安排了一些房地产系或者是房地产专业的课程，虽然尽管如此，咱们追求的房地产业是早于理论先开始的。那么我们房地产开发公司最早的起源是统建办，就是各个地方建立了房地产办公室，人民转向了进行房地产公司的办理。那么在当时的宪法还没有修改，因此土地是不允许转让和买卖的，因此那时候所有成立的房地产开发公司必须是全民所有制，而全民所有制的基础就是非垄断和非国家所有，因此它并不是完全市场所有的东西，那么在整个转型的过程中，房地产的开发包括资本运营，既不是靠理论的指导，而是靠拼死的挣扎过程中逐渐发展，从八十年代一开始限制房地产企业的成长，然后开始加进去了一些限制的条件，88年进行了二次整顿，92年邓小平南巡讲话才真正形成了房地产的资本市场。 关于资本，咱们的理解当中好象资本市场只是钱，其实不是，1970年费尔的经济学理论就是资本是财富，任何财富都是资本，在考虑资本过程中不仅仅是资金的运营，凡是本钱的财富都是资本，当你打狼的时候那根木棍就是资本，那么资本是一种载体，当你把资本认为是一种载体而不是主导的时候，你才能对资本起到一种运营的关系，而我们就是要把资本的作用发挥出来，也就是说刚才举的例子打狼的那根棍的作用发挥出来。因此，我们在对资本运营的理解过程当中，你要把范围扩大化，而且用到广泛的方面去，而不单单指在钱这一方面。 而同时当这些东西对人类有用或者是稀缺的时候，它才能成为财富和资本，我们通常都知道人体是通常不缺少阳光的，缺少阳光人就活不下去了，但是阳光是非常足够的，那么人们就不觉得它稀缺，那么人们也就认识不到节省阳光就是财富，那么因此我们要对资本本身有一个正确的认识，你才可能对资本的运营产生正确的认识。首先我想讲一讲资本市场，狭义的资本市场就是我们所讲的金融资本市场的概念，比如说我们有了信托投资，有了上市融资，有了开放式的直接融资等等。 从改革初期的时候，人们只知道钱就是资本，好象只有钱是资本，就是因为我们的法律结构上对资本的定义就是金钱，因此我们最早的法律就是引进外资一些词，所以吸引外资进来就是开放了资本市场。后一阶段当劳动力市场开放的时候，宪法和党的文件里面开始把知识、技术、专利允许变成资本，就变成股权的一部分，参与收益分配，这个时候，实际上是劳动力进入了广义的资本市场。那么劳动力这个概念是包括了经理层的概念，包括了管理者的概念，也包括了科技人员的知识和技术的概念。所以，劳动力开始进入资本市场，它成为了一个开放性的市场，而且成了资本运营中的一部分，它可以转化为股权了。 后来，我们在宪法更改过程中，允许土地有偿使用和买卖，也允许私人逐渐开始拥有和占有生产资料，这是在我们的宪法和党文件中开始发生变化的一部分。那么，实际上生产资料所有制也变成了资本市场的一部分。从地产商来说，最大的资本市场实际上不是金钱，而是土地，就是因为生产资料土地可以转化、可以买卖、可以流通，因此它形成了广义资本市场的最重要的一部分。 另外就是无形资产，近两年我们开始谈到了品牌意识，谈到了五百强，就是因为在我们传统的观念中没有经营，没有品牌，所以品牌不能形成资产，也不是资本。那么在市场竞争中逐渐优胜劣汰，开始出现了无形资产，那么就开始出现了知名的品牌，那么比如说海尔打入国际市场等等，像我们的微波炉，这时候实际上无形资产已经形成了广义的资本是市场的一部分，因此中国市场也出现了品牌的评级问题，品牌值多少钱，实际上就是把无形资产变成了金钱的一种转化，开始有价。由于资本概念在扩展，因此所有可能产生财富和创造未来收入流的这些东西，都会变位资本，因此谈资本运营的过程中，我们要注意资本和资产是互相不断的转换的，特别是对房地产商来说，房屋本身它是一种商品，同时是一种消费品，还是一种投资品，今天对一个人来说，房子可能是资本的一部分，有的人认为它是资产的一部分，但是在你作抵押贷款的过程中，它就变成了资本的一部分，是相互运营的阶段，那么这种相互转换是我们广义资本市场的特殊概念。 那么，我们先说金融市场最基本的融资手段，这个可能是大家实际操作中可能最关心的。 第一个概念就是融资，融资可能分为间接融资和直接融资，间接融资是指什么呢？通常我们是指通过中介机构取得的资金是间接融资，就是第一手资金不是你拿到的，而是别人拿到的，比如说银行，通过银行取得的都是银行之间通过客户取得的资金是间接融资，那么然后通过银行和中介机构之间取得的融资是间接融资。 那么另外一种就是直接融资，直接融资就是我们进行金融的过程