碱渣山项目市场报告.pdfVIP

碱渣山项目市场报告 2005.3 目录 第一部分、地块基本情况介绍…………………………………………………1 一、宗地位置…………………………………………………………………… 二、土地现状…………………………………………………………………… 三、周边发展概况……………………….……………………………………… 四、地块优劣势分析…………………………………………………………… 第二部分、项目投资环境分析………………………………………………3 一、滨海新区整体投资环境概述 二、滨海新区核心区不同区域的投资环境比较 1、塘沽区概况 2、开发区与保税区概况 三、项目的市场范围确定 四、市场分析与预测 1、需求 2、供给 3、市场特征 第三部分、项目成功操作的发展思路 本案与市场内同期主要竞争项目的比较 项目成功操作的发展思路 第四部分、符合项目操作思路的产品 第一部分、地块基本情况介绍 一、宗地位置： 宗地位于塘沽区紫云居住区，紫云居住区原先为天津碱厂堆放碱渣的地方， 后经治理改造，成为目前的居住用地。紫云居住区临近塘沽的商业中心区域—— 外滩地区，北部与开发区相连。（见图） 宗地位于塘沽紫云居住区内，宗地整体由四块地组成，各地块的边界条件如 下： A 地块面积为8.8 万平米，东至春光路，南至紫云中学，西至胜利路，北至 规划路，位于整个宗地最西侧； B 地块面积约5.69 万平米，东至春风路，南至国信居住区 （待建），西至春 光路，北至规划路，位于整个宗地中部； C 地块面积约4.4 万平米，东至变电站用地，南值规划路，西至春风路，北 至规划路，与D 地块一路之隔 D 地块面积约15.38 万平米，东至芳云园居住区，南至规划路，西至春风路， 北至大连东路。 二、土地现状: 目前土地现状较为平整，地表有碱渣。碱渣距离地表面1.5 米高，距离道路 标高1.50.5 米。 三、周边发展概况及相关配套： 成熟的居住社区： 紫云居住区内目前已经建成入住了三个小区，分别是：芳云园、华云园与福 临园，三个小区总规模约30 万平米，均为多层建筑。 道路： 地块东侧为胜利路，道路红线宽度为60 米，现状为红线20 米，道路紧邻地 块西侧，未来修建隧道与开发区的成熟区域相连，成为塘沽区通往开发区成熟区 域的主要道路。 地块中春风路为规划路，道路红线宽度为40 米，现状道路修至地块南侧， 未来春风路车行路通至大连东道，通过人行天桥往开发区的市民广场方向。 地块中春光路为规划路，道路红线宽度为25 米，现状道路修至地块南侧， 为区内道路。 大连东路位于紫云居住区北侧，与D 地块相连，大连东路主要车辆为来往于 天津港的货运车辆，道路现状较脏乱。 大连东路的北侧为货运铁路，通往天津港运送货物。铁路每小时约4 到6 班 次，对居住区的影响较大。 铁路以北为轻轨，约20 分钟/班次，由于轻轨没有噪音，因此对于居住的影 响并不明显。 紫云居住区东侧为港滨路，本身与地块并不相连，未来也将修建隧道连接开 发区。 电力： 目前碱渣山地区供电主要依靠新港站供给。新港站负荷容量为两台两万千伏 安培主变，现在已经接近满负荷运转。电力局将在C 地块东侧新建 110 千伏土 建变电站一座，占地面积在6000—8000 平米之间。 排水： 碱渣山地区排水干管管径为从春风路引至新港二号路，管径为 DN1600，可 以满足本区域使用要求。 煤气： 此区域煤气配套管线从新港二号路通过春风路引至该区域，管径为中压 DN200，可以满足本区域供气的要求。 自来水： 碱渣山地区新港三号路有市政供水DN500 干管可以为该区域服务，该管线延 三号路至华云园小区，在春风路有分支管线。 供热： 碱渣山地区的热源来自永利供热公司，可以满足本区域的供热要求。 其它设施： 紫云公园： 紫 紫云公园占地30 万平米，为