京城之别墅市场研究.docVIP

北京别墅市场研究 北京别墅总论 据天朗网的数据，北京目前已有别墅项目138个，其中有销售许可证的纯别墅及含有别墅的综合项目（低密度住宅项目）共有96个（戴得梁行数据）。从其地域分布来看，昌平23个，朝阳22个，海淀10个，怀柔3个，密云2个，顺义20个，大兴4个，丰台6个，通州6个。其中昌平、顺义、朝阳、海淀集中了全市78％的别墅项目，昌平和顺义两区别墅项目共有项目43个，占全市的45％。 全市别墅总建筑面积超过1093万平方米，均价从2100～26051元/平方米不等，全市的平均价格约8339元/平方米。 北京别墅大多沿高速或快速道路为主，主要按方位分为以下几个片区： 北部： 东北的京顺路、机场高速沿线 潮白河、马坡 怀柔、密云 正北的立汤路沿线 西北的京昌高速路沿线 西北的香山、西山沿线 南部： 丰台 大兴，其中又可分为亦庄北京经济技术开发区，京开高速沿线。 东部： 大致位于通州区，沿京哈高速公路 项目开发数量 总开发规模 平均价格元/m2 2000年后开盘项目占本区全部项目的比例 个数 占全市比例 总规模 万m2 占全市的比例 平均价格元/m2 与全市均价的关系 北部 77 80.30% 643 59% 9952 高19％ 34% 南部 10 10.40% 299.8 27% 6171 低26％ 70% 东部 9 9.30% 150 14% 5754 低31％ 44% 戴德梁行数据 二、北京别墅市场发展阶段 总论 以下的阶段主要按照开发时间进行划分。 第一阶段：1992年，北京第一个别墅项目—丽京花园别墅在北京市场推出，售价为2400美元/平方米，创下了当时居住物业的天价。由于其投资回报率高，吸引了众多的海内外投资商，引发了1992、1993年的别墅开发热潮。1994年是别墅发展的高峰期，仅北京东北部就有15个项目进入预售和销售。 1992年的较有影响的项目品为丽京花园、玫瑰园，93年为八仙别墅一期，94年为龙城花园。 第二阶段：由于高档物业的过度开发，1995年国务院发出通知，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批，别墅市场开始处于徘徊不前的状况。1996、1997年仍有大量别墅竣工，市场供给注入速度大于消化吸收速度。1998年、1999年，由于少有新建别墅投入市场，存量别墅处于平稳消化阶段，但是受到亚洲金融危机影响，别墅需求明显收缩，别墅交易市场保持平淡。 95年的较有影响的项目为香江花园、碧水庄园一期、龙苑一期、八仙二期等 96年的较有影响的项目为北京名都园、丽斯一期、紫玉山庄等 98年的较有影响的项目为莱蒙湖、北京嘉浩国际商住别墅城等 第三阶段：2000年上半年，碧水庄园二期、玫瑰园三期、橘郡的热销，TOWNHOUSE风行一时，使别墅市场出现回暖的迹象，再次引起人们的关注。 新开发项目在物业类型上表现以下几个特征: 在北部的京昌、立汤、京顺、马坡等传统的别墅开发区继续开发以单体、联体别墅为主的高档别墅。但其中又有一些不同， 京昌路沿线新开发的许多项目为前期知名项目的二期、三期。京昌高速沿线的项目价格集中于11000～16000元/平方米，新开发的项目普遍比老项目的档次更高，容积率更低，价格也更高。 立汤路中的橘郡以19000元/平方米的价格成为内销房中价格最高，销售最快的项目，其市场运作的方式是极为成功的。 京顺路、机场高速沿线则因为位置的优越，到达CBD的交通时间较短，出现了项目综合开发的趋势，致使容积率增加，以最近开发的丽高王府为例，从别墅到小高层公寓，几乎包涵了各种物业类型。 近城区在开发大量的以TOWNHOUSE为主的综合项目，可以称之为经济型别墅，这些区域距离市中心均不太远，交通方便，价格集中在7000～13000元/平方米。 其中以高档独立别墅为主，影响力较大的项目为碧水庄园三期、橘郡一、二期、玫瑰园三期、国际使馆村等 以TOWNHOUSE为主，影响力较大的项目为一栋洋房、康城、雪梨澳乡等。 （二）高档别墅特征的比较分析 因为在比较分析中，重点是分析北京2000年以后开发的高档别墅出现了哪些新的发展趋势，因此在分析过程中将第一阶段和第二阶段合在一起，作为2000年以前的项目进行研究。 TOWNHOUSE项目作为2000年以后新兴的物业类型，无可比对象，需要独立进行分析。 2000年以前的典型高档别墅总结表 别墅栋数 占地亩 建筑面积 万m2 容积率 绿化率 户型面积 售价 92丽京花园 151（别墅量） 340 10 0.44 66％ 265～320 ＄2400原/1000现（精装） 92玫瑰园一期 186 218 5.8 0.4 70％ 233～500 8400起/9500均（精装） 93八仙别墅一、二期 400 1000 1