宏源地产投资项目定位篇.pptVIP

* (海量营销管理培训资料下载) 天元区作为日新月异的新城区，依赖其株洲政治中心的地位，在整体规划以及发展前景方面优势明显，成为众多实力派开发商的竞争前沿，“湘银”、“联谊”、“耀华”、“中房”等一线房地产开发企业纷纷斥重资开发，“海创”等外地房产开发商也把进军本地市场的第一站放在河西，河西也因此成为城市四区中开发成本居高难下的高端市场 荷塘区由于政府扶持以及自身区域优势逐渐发挥等方面的原因，房地产项目的开发也逐渐增多，由于前几年房地产开发项目较少，开发项目在规模、档次等方面也难以满足消费需求，该区域的购房能力有待释放，“西子花园”、 “玫瑰名园”等都值得关注 市调分析篇 作为一个传统的工业城市，株洲的大型工业企业绝大多数分布在石峰区（北区），空气污染、环境质量等问题一直是制约该区域房地产行业发展的一大瓶颈，不过众多的企业也为该区提供了发展空间 而芦淞区（南区）则依托辐射力强的服装大市场，商铺及住宅物业供需两旺，交投活跃，大规模的旧城改造也为众多房地产开发商带来了更多商机；而建设南路沿线所拥有的珍稀的城市山水生态景观，更为开发商开发“高档楼盘”提供了先天条件，“湘江四季花园”、“碧玉花园”等众多项目依次排列，竞争激烈程度不言而喻 纵观株洲整个房地产市场，天元区作为风起云涌的本地房地产市场的“始作俑者”，房价一路高走，全线飘红，并将引领整个市场步入“大盘时代”，继续扮演领头羊的角色；芦淞区商、住市场交投两旺，芦淞大桥的开工建设将有效改善其交通现状，激活该区域内建设南路的开发热潮；石峰区的商业地产在近年横空出世、先声夺人，但仍有必要对其保持谨慎乐观的态度；而对于荷塘区，2005年展开的一轮“补涨”行情却是的确值得我们期待的 湘江四季花园 雄跨建设南路商贸中心辐射地段，一期由15栋时尚小高层和部分多层公寓组成，总建筑面积12万平方米。住宅单位户型面积128—248平方米，园内会所、游泳池、四季休闲广场、步行街等社区配套设施齐全，水景园林、山体公园点缀其间，是株洲目前最具时尚、生态、人文特色的高品质社区。? ? 西子花园 位于荷塘区西北侧株洲市老干所内，总建筑面积12余万平方米，由27栋小高层、多层住宅楼组成。小区内拥有会所、休闲广场、人工湖、天然湖景观等园林特色，演绎苏杭江南文化，该案定位于豪门概念，主题推广为行政级现代生态社区，销售状况不理想，价格在往下调，可能会定位在1500元/平方米左右。 ? ? 湘银小区·世纪 花园 第三期总占地面积11.3万平方米，总建筑面积26万平方米。由28栋12—18层的电梯小高层围合。首创健康主题，将引领株洲家居健康生活新理念。主题打造湖南省首家涉外国际居住小区，起价1580元/平方米，均价1800元/平方米左右，销售情况火爆。 ? 海创·明珠花园 ? 位于长江北路，湘江的西岸，距株洲一桥和二桥均约2公里，总占地163亩，近11万平方米；总建筑面积近16万平方米，容积率1．45绿化率达40％，以引导住宅居住新观念为己任，致力于改善株洲市民居住环境，均价在2000以上，采用每户每价的灵活定价方法，充分利用好楼层、景观、朝向等增值因素。 ? ? ? ? 项目的成功首先来自于开发商的信心与努力! 做项目正是一次理性的轨迹与激情的舞步的完美结合 作为开发商要向人们讲述一个精彩的故事——成功的项目一定要有他的传奇因素。而且这个故事将必须保持新鲜，不断的给人以惊喜。仍要善于表演——一种建立在策略基础上的市场行为艺术 任何一家地产商都要遵从“速度、变化、控制”的法则，要懂得如何因势而变并引导市场 引 言 我们知道，一个产品系统是由核心产品、有形产品及外延产品（附加值）组成的，但就目前而言，株洲房地产市场竞争着眼点尚处在前两类产品层面上，凭借地段、规划、户型、绿化等能看得见摸得着的“有形产品”进行大比拼，结果在模仿风盛行的今天，无人能独领风骚三五月，可谓短兵相接、头破血流。 可见，在“有形产品”这一层面的竞争空间相当有限，而且易于模仿，至多能获取个行业平均利润而已，故若要扩大获利空间，更快的将产品销售出去，就只能是在产品的第三空间――“外延产品即产品附加值”上面做文章了，因为“附加值”是以无形驾驭有形、无招胜有招，超越产品本身，让别人无法克隆，这就相当于进入了无竞争高利润的美妙境界。那么，对一个楼盘而言附加值是从哪来的？从何入手才能增加其最大附加值呢？ 我们可以从著名的“附加值模型”――经济学家关志雄的模型中得到答案：在一个产品的业务链上，组装的附加值最低，研发的附加值最高；中间品也比较高，因为中间品的生产有技术含量，然后附加值慢慢递减；