重庆市花园洋房市场研究报告1.docVIP

重庆市花园洋房市场研究报告 第一部分 重庆房地产市场概述 一、重庆房地产市场现状 1.1房地产开发投资基本适度， 1.2商品房施工规模小幅增长，新开工面积增幅减缓土地购置面积增速回落，土地要素制约进一步显现。 银行信贷规模紧缩，资金结构发生变化。宏观调控还将继续以规范市场秩序、调整房地产供应结构、抑制投机炒房等方面政策为主。成交量上升，价格涨幅不大。房地产开发投资、适度增长。景观质量户型设计、建筑用材 高新区 1 3% 沙坪坝 1 3% 九龙坡 1 3% 巴南区 3 10% 江北区 3 10% 南岸区 7 23% 渝北区 14 45% 合计 31 100% 综合整体的分布情况来看，重庆花园洋房的分布具有以下几点特征： 1.拥有丰富自然景观和大量的未开发原生态土地的区域成为开发热点。 2.距离传统的市中心较远，居住安静，风景秀美。 3.传统商务区——渝中区没有花园洋房项目。 4.在巴南区分布密度有增大趋势。 2.市场供应情况分析 2.1已入住项目简析 已入住项目列表 项目名称 区域 体量（m2） 容积率 绿化率 价格 日月山庄 巴南 20160 0.5 57.20% 2300 大川水岸 江北 15000 1 50% 2900 广厦城江畔语林 九龙坡 50000 1.3 40% 3700 高山流水 南岸 25000 1 45% 3200 竞地·溯源居 南岸 115666 1.162 50% 3900 融侨半岛风临洲 南岸 50000 1.36 60% 3400 金科中华坊 渝北 79900 1.2 40% 4800 金科天籁城·美社 渝北 50000 1.2 40% 3500 丽源岛 渝北 30000 1.7 60% 2300 黄金堡·城市花园 渝北 18000 0.92 45% 2680 这些已入住项目大都属于早年开发产品，其中大部分并不属于纯花园洋房项目，而是混合多层、小高层于一体的中间形态。 随着需求的强劲，竞争对手的增加，各开发商对花园洋房产品的精雕细琢，价格是每年都在上涨。在入住的花园洋房项目中，从早期的黄金堡·城市花园、日月山庄到近期的广厦城江畔语林、天籁城美社，每平方米价格上涨1000元之多，而且在户型的设计上越加宽敞明亮。 2.2在售项目简析 2.2.1在售项目数量 目前市场上在售花园洋房共有16个，其中渝北区8个；南岸区4个；沙坪坝区、江北区、高新区、大渡口都只有1个。 2.2.2在售项目体量 目前市场上在售花园洋房总体体量为652292平方米,其中渝北占有率仍为最大，所占比重达58%,南岸区次之占有20% 。另外，江北区占有6%，高新区占有5%，沙坪坝区占有3%。 通过对所有在售花园洋房项目的调查，目前大部分项目销售状况良好，扣除市场已消化部分，市场目前存量仅为202587平方米，消耗量达总体体量的2/3，这部分存量将是未来的一段时间内市场主要供应量。 2.2.3在售项目价格情况 从各区花园洋房产品的平均价格来看，渝北区仍然排在第一位，该区域的项目尤其是北部新区的几个项目整体品质都比较高，而且基本都为品牌开发商开发的大盘，生态、景观、设计规划等作的都比较到位， “优质优价”顺理成章。 南岸区平均价格偏低，主要因为定位较低的崇文小区（平均售价2500元/m2）的价格大幅度拉低了南岸区的整体均价， 江北、沙坪坝、高新区及大渡口四区目前分别只有一个花园洋房项目在售，虽然不足以代表整个区域的平均水平但表现在单个项目的价格上仍然体现了各区间的差距。江北区向来是房地产开发的热点地区，近年来更是发展迅速，其土地价格同等级别情况下明显要比其他四区高，所以终端产品的价格也是四区中最高；沙坪坝、高新区紧密相连，开发成本和市场环境趋同，所以终端产品售价相当。大渡口区由于经济水平、交通等原因房地产开发市场起步较晚，但近两年发展迅速，市场热度逐步提高，显示了强大的潜力，可以发现，大渡口花园洋房的价格虽在四区中最低，但差距也仅有200元，这反映了真实的大渡口市场的水平。 2.3未来半年内将入市花园洋房项目 项目名称 区域 预计开盘时间 体量 香林华府 巴南 2005年8月 　—— 申烨太阳城 巴南 2006年初 15000M2 天江鼎城 江北 2005年9月 70000 M2 金韵天城 渝北 2005年10月 　—— 融科蔚城 渝北 2005年8月 　—— 据我司调查，未来半年内将入市的花园洋房项目大约5个。从入市时间上看，大部分集中在今年8、9月份，入市时间比较集中。看来众开发商对下半年十分看好，纷纷选择同一时间集中上市。 从区域分布上看，渝北和巴南新入市力量强劲，二者分别有两个项目，另外一个位于江北区。值得关注的是表现十分抢眼的巴南区，该区近年来经济建设的力度加大，交通等设