第三章资产评估基本方法.pptVIP

重置成本评估方法 四、各个参数的评估方法 重置核算法 价格指数法 功能价值类比法 统计分析法 生产能力比例法 规模经济效益指数法 各种贬值评估方法 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 复原重置成本 更新重置成本 观察法 年限法 修复费用法 超额运营成本方法 超额投资成本法 间接法—规模效益指数 直接法—收益损失估计 第三节 成本法 3、经济性贬值的测算方法 四、成本法的具体评估方法 ㈠重值成本的估算方法 ㈡实体性贬值的测算方法 ㈢功能性贬值的测算方法 定义 主要表现为运营中资产利用率下降 （ ） x 经济性贬值率= 1- 资产预计可被利用的生产能力 资产原设计生产能力 ×100% x:生产能力指数or功能价值指数。0.6-0.7之间 —直接计算法： 经济性贬值额=资产年收益损失额×（1-所得税率）×（P/A,r,n） —间接法 第三节 成本法 【例】??某被估生产线设计生产能力为年产20000台产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台左右，根据上述条件，估计该生产线的经济性贬值率。 生产能力指数0.6 数据承上，假定每年减少6000台产品，每台产品损失净利润 100元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税率为25%。该资产的经济性贬值额大约多少。 是否存在功能性溢价？ 是否存在经济性溢价？ 四、成本法的具体评估方法 第三节 成本法 成本法的优缺点优点：再取得成本的有关数据和信息来源较为广泛，并且资产的重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在者内在联系和替代关系，因此应用广泛。缺点：不能充分考虑被评估资产的未来获利能力注意：评估的方法是保证评估结果客观性和合理性的技术手段，重置成本法中对各种贬值的扣除并非评估目的，而是通过各种贬值的扣除来得到正确的评估结果。 四、成本法的具体评估方法 第三节 成本法 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 评估思路 根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法 基本原理 任何一个正常的投资者在购置某项资产时，所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。 最直接、最具有说服力的方法 why 用哪个价值理论可解释？ 第一节 市场法（Sales Comparison Approach） 一、市场法的基本涵义 第一节 市场法 二、市场法的基本前提 ㈠公开的活跃的市场 排除了个别交易的偶然性 ㈡可比的资产及其交易活动 功能可比 市场条件可比 成交时间可比 用途、性能类似，可避免张冠李戴 供求关系、竞争状况、交易条件，可明确评估结果的市场类型 近期、影响可调整，可降低影响 在近期公开市场上已经发生过， 且资产或业务相同或相近 是不是所有的资产都可用市场法？如果不是，有哪些情况？ 在资本市场不活跃和评估对象为有限市场资产或专用资产的情况 第一节 市场法 三、市场法的基本程序及有关指标 ㈤综合分析确定结果 ㈡选择比较因素 对评估价值影响大的 ㈢指标对比、量化差异 数量化、货币化 ㈣调整差异 初步评估结果 ㈠选择参照物 数量：三个以上，避免偶然因素影响, 统计上可检验 性 可比性:功能、市场条件、成交地域与时间 等 第一节 市场法 三、评估单项资产考虑的可比因素 1 功能因素——在社会需求前提下，以资产实际发挥效用的角度 功能与其价值成正比 2 实体特征和质量 4交易条件——交易批量、交易动机和交易时间 3市场状况——供求关系等市场变化 第一节 市场法 四、市场法的具体评估方法 ㈠直接比较法 利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征或若干基本特征直接与评估对象的同一基本特征或若干基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法 评估对象价值= 参照物成交价格*修正系数1*修正系数2*···*修正系数n 或者 评估对象价值= 参照物成交价格±基本特征差额1 ±基本特征差额2 ± ··· ±基本特征差额n ㈠直接比较法 ㈡间接比较法 以参照物与评估对象的相似程度 优点：直观简洁，便于操作 缺点：可比性要求高—相同或基本相同； 或其差异主要体现在某几项明显的因素上 对信息资源的数量 和质量要求高 当参照物与评估对象的差异仅仅体现在某一基本