资产评估第7章.pptVIP

（四）估算调整系数 1、 定基 2、交易日期修正系数 环比 3、区域因素修正系数 直接比较法： 间接比较法： 4、个别因素修正 （1）容积率修正：一般据地方容积率修正系数表 （2）土地使用年期修正 ? 估价对象 估价对象 交易案例 m为被估土地使用权剩余年限, n为交易实例的使用权剩余年限 （五）确定比准价格（调整值） 将交易实例的价格与各调整系数连乘。 （六）确定被估房地产价格 将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。 例题 待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。 交易实例 比较交易 A B C D 坐落 略 略 略 略 所处地区 繁华区 繁华区 繁华区 繁华区 用途 商业 商业 商业 商业 土地类型 熟地 熟地 熟地 熟地 价格（元/ M2 ） 1,550 1,200 1,400 交易时间 2002年10月 2002年12月 2003年5月 2003年12月 面积（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形状 规则 规则 规则 规则 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 基础设施 完备 完备 完备 完备 交通状况 很好 较好 较好 很好 剩余使用年限 35 30 35 30 容积率 5 4.5 4.5 5 1、进行交易情况修正 评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 2、进行交易时间修正 根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则： 交易实例A交易时间修正系数＝114/100＝1.14 交易实例B交易时间修正系数＝112/100＝1.12 交易实例C交易时间修正系数＝107/100＝1.07 3、进行区域因素修正 交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法,以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，考虑交通管制、规划限制、交通流量、繁华程度等因素，交易实例B分值为86，交易实例A分值为93，则： 交易实例B区域因素修正系数＝100/86＝1.163 交易实例C区域因素修正系数＝100/93＝1.075 4、进行个别因素修正 （1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。 （2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）： （3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在4～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1 个别因素修正系数计算如下： 交易实例A的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.0＝0.995 交易实例B的个别因素修正系数＝1.03×1.0×1.1＝1.133 交易实例C的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.1＝1.094 5.计算比准价格 A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758（元/ M2 ） B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元/ M2 ） C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,762（元/ M2 ） 6.采用算术平均法求得评估结果 因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果： 待估宗地评估价值（单价）＝（1,758＋1,771＋1,76