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经纪事业部备忘录 致: 深圳世联行 抄送： 文件类型： (制度/流程(会议/培训/活动通知(公告 发布日期：2005年 11月22日 生效时间：2005提11月22日 档号：J0511017 页数： 1页 主题： 定金操作方式 审批人： 张明德 定金操作方式 操作说明： 《中华人民共和国担保法》第九十条规定：定金合同从实际交付定金之日起生效。 这一规定确立了定金的法定生效要件：即定金自给付方（买方）交付收受方（卖方）之日起生效。在司法实践中，经纪方收到买方支付的定金并不视为卖方收到，定金很难被认定生效；因而，业主或客户很可能基于定金未生效而无需承担定金赔偿责任的条件任意违约。 故保证定金的效力，是我司在进行定金操作的核心。司法实践中，认定卖方是否收受了定金，可以卖方开具的定金收款收据作为主要依据。因而我司在进行定金操作时，应坚持“卖方向买方开具定金收据”这一原则，每笔定金无论金额大小都须由卖方签收。 一、定金收取 签署《房屋转让合约》时，收取买方定金的数额以成交价的10%为准，以使得定金对买卖双方都有足够的履约约束力。买方签署《房屋转让合约》时若未带齐定金，合约定金一栏仍按10%填写，在补充条款中规定补齐定金的时间。特殊情况下： 收取买方定金数额在成交价的5%～10%，分行经理需严格控制低定金情况下的毁约风险； 收取买方定金数额在成交价的5%以下，区域经理需严格控制低定金情况下的毁约风险，最低每套不低于两万元； 如果卖方提前交楼予买方装修，收取定金比例须为成交价的20％。 二、定金托管 买家交付定金和业主收取定金及卖方留存在公司的履约保证金的流转形式为： 买家交付定金至公司时由卖方向买方开具定金收据。 公司向卖方就实际监管定金金额开具监管收据。 买卖双方签署单边合同的定金监管办法： 买方交定金的时候公司向买方开具诚意金收据。 公司收到客户定金，且卖方签署合同，卖方向买方开具定金收据。 卖方向买方开具定金收款收据后，公司向卖方就实际监管定金金额开具监管收据。 置业顾问执卖方开具的定金收据向买方换回公司开具的诚意金收据。 完成定金监管程序。 合约涉及大小定金的监管办法： 如卖方在收取大小定金的时候都能赴现场签署托管收据，则处理方法为分两次执行监管程序。 如果在收取大定的时候卖方不能签署监管收据，则需要卖方签署《卖方委托经纪方代收定金委托书》委托公司代其收取定金后，在收取买方定金时经纪方才能向买方开具代收定金收据。（注：我司在开具代收定金收据时，处于业主代理人的法律地位而非经纪方。） 在第一笔定金由业主签收或业主出具《卖方委托经纪方代收定金委托书》，由我司出 具代收定金收据后，该单业务才能计入业绩。 三、履约保证金 卖方收取的的定金数额以剩余定金足够作为履约保证金为准，以保证佣金的收取和物业交接顺利等。履约保证金使用的优先顺序从高到低为：佣金－物业交接费用－卖方税费。在业主税费由其自行缴纳或自履约金中多退少补的情况下履约保证金总额一般不得低于佣金加物业交接费用。 履约保证金的估算：业务操作人员在估算履约保证金时，有责任向该物业的发展商了解业主的欠款情况以及在物业管理公司的欠款情况。以保证在后期卖方完整地履行合同。 未正常保留履约保证金的风险责任：履约保证金一般要求要保留。如无法正常保留，相关人员必须控制风险以保证合同的顺利履行。如未保留履约保证金或者履约保证金不足以支付佣金及物业交接费用，在向风险管理部报送该单业务合同时，分行经理或卖方必须书写承诺书承诺卖方将于何时缴纳佣金，并保证卖方将自行缴纳物业交接费用。承诺书需经业务线区域经理级别以上的经理或总监签字确认。如因上述原因导致佣金损失或者物业交接纠纷，业务员、分行经理、确认人必须承担相应责任。 四、卖方收取定金的条件： 买卖双方已签署《房屋转让合约》、交易须知、佣金优惠单（有佣金优惠时） 已完成在档案大厦或者国土局的书面查档或者是由分行经理签字确认的《口头查档申 请表》。 所有的转定行为原则上要求在完成书面查档并将《查档单》传递至风险管理部后才能进行。 由于业务特殊需要，业主当天必须收定的，可在完成口头查档后，转付不高于人民币5000元的定金。剩余定金在完成书面查档后转付。 《付款申请表》 卖方《房地产证》原件交与世联行公司保管。 符合上述1-4条，财务人员可按本规定第二条《定金托管》转付除履约保证金之外的定金。 卖方无《房地产证》原件交予公司的所有情况，不转付定金,特殊情况按以下标准: A、《房产证》原件抵押在银行，在核验抵押合同原件后，转付定金的金额不得超过成交价的1%，卖方将房产证原件赎出后交与世联公司保管当日财务人员可按本规定第二条《定金托管》转付定金； B、《房产证》未办出的期房，在核验预售合同及交款票据并查档无误后，转付定金的金额不得超过成交价的1%，卖方将房产证