华都置业项目可行性分析报告.docVIP

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?? 宏观经济分析 基础分析 商业研究 写字楼研究 酒店研究 住宅/公寓研究 定位分析 近年房地产政策和宏观调控措施频频出台，全国范围内的主要包括：? 《物权法》：已经于2007年10月1日正式实施，为规范和调节房地产市场的发展提供了法律依据，目的更在于规范市场的长期和稳定发展。? 《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》明确规定：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”。实行工业用地招标拍卖挂牌出让制度，有效控制土地供应总量，遏制工业用地压价竞争、低成本过度扩张。? “国六条” ：调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用等。? 九部委“十五条” ：建筑面积90平方米以下仍执行首付20%，而90平方米以上执行30%；要求新开工项目中套型建筑面积小于90平方米的房屋比重不得少于70%等。 济南市针对当地房地产市场实际情况，也出台了一些地方性的举措：? 《济南市经济适用住房管理办法》和新的《济南市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》即将颁布实施：全市经济适用住房面积控制为中小套型，新增的廉租住房实物配租今年将在500户家庭试点。? 为了贯彻人民银行下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》要求，济南分行对购买首套自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例可放宽到20%，贷款利率可按照人民银行公布的基准利率执行。? 《济南市商品房预售款监管实施细则》：开发商有拖欠施工单位工程款行为的，一律不给办商品房预售证；房地产开发企业将预售款全部存入银行监管专用账户，并将商品房开发项目工程施工合同建设投资上限的120%作为重点监管资金。这笔资金只能用作购买本项目建设必需的建筑材料、设备以及支付本项目建设的施工进度款、法定税费等，不得挪用等。 目前济南市正在制定经济适用房以及廉租房标准，加强全市保障性住房供应，预计在未来2-3年内形成规模 有计划的片区拆迁将大幅提高城区土地利用效率 工业用地的价格将随着管理的加强和土地出让制度的规范而上涨 随着符合“两个70%”标准的住宅项目产生并逐渐增多，济南整体住宅价格涨幅有望放缓，呈现平稳增长的态势 一系列国家和地方政策的实施将拉高开发成本，同时限制较高 CB Richard Ellis | Page 12总体来说，济南市的经济发展还有很大的空间，各类型的物业市场相对来说发展滞后。在房地产开发时可以充分借鉴先行者们的经验和教训。优势? 济南的人均收入水平较高，消费能力较强，尤其对商业和住宅类物业的需求大? 山东省的政治中心和文化中心，全国知名的旅游城市劣势? 外商投资额比较小，市场不够开放，引资的力度不够? 写字楼的总体水平不高，入住率相对较低? 购物中心、百货商店差异化不明显，国际品牌少，地方保护比较严重机会? 近期可能会有更优惠的政策吸引外商投资，直接造成对济南各类型中高档物业的需求? 中高档次的大型综合购物中心供不应求? 市场化运作的高档酒店很缺乏威胁? 面临省内及沿海城市对优质企业、优质行业及外资的争夺? 近、中期内有大量的商业和写字楼物业入市，对个别市场的租金和售价形成压力? 国际零售商、品牌及酒店管理集团的进入济南市宏观经济分析从济南整体的片区规划上看，东部新城主要包括两个分区：大辛河分区和巨野河分区。 目前已经初步成型或者完成规划方案的主要片区如表所示，其中，贤文片区(高新区)、龙洞片区(包括奥体文博片区)和茂岭山片区将是东部新城中最为重要的三个区域：? 贤文片区：距市区最近的成熟片区，兼备高科技产业、商业、办公、会展等重要区域功能，是市区通往东部其他片区的重要结点。? 龙洞片区：受2009年全运会影响开发速度较快，将迅速成为一个市级体育配套中心，同时兼备居住、办公等功能。? 茂岭山片区：未来的省会城市新中心，省直单位的新址所在地，未来将聚集大量的行政办公人员。商业规模大：?本项目是目前高新区唯一一个可以提供大于5万平米商业面积的大型综合性物业，商家认为在一定规模内，商业的规模与其影响力、辐射规模、业态综合度正相关，而高新区具备发展5－8万平米综合型购物中心的机会；通达性、可视性：?地块临工业南路，是驾车由市区进入高新区所最先进入视线的大型建筑群，具有很好的标识性，对商业吸引客群、进行市场宣传有利；?工业南路路面宽阔，通达性较好，有效促进商业向西部的辐射力度；周边物业：?与会展中心广场相对，可实现与广场人群的互动；?周边楼盘与本项目均在步行