2007年南通市海洲花园品牌策略传播提案.ppt

海安楼市分析  ＞＞ 贝莱特品牌策划观点 与诸多一线城市相比，目前海安楼市受国家宏观调控政策影响较小。海安房产仍以自住和投资为主，整个房产市场处于健康上升状态。 民营、私营经济发展迅速，直接促成了良好的经济运行状况和大幅的居民收入增长，保证了房产市场足够的购买力，为房产市场的进一步提升创造了条件。 继05年、06年出让土地持续走高之后，07年土地出让达到800多亩，其中出现了200亩的超大项目。海安房产市场会持续出现井喷现象，近2-3年商品房供应将达到一个新的高度。 海安楼市分析  ＞＞ 贝莱特品牌策划观点 06年是海安房产市场里程碑的一年，中洋·现代城、中大街、明珠城、贵都广场等定位高端、营销手段丰富的大型楼盘集中亮相，大幅度的拉升了海安房产市场的品质与品位，海安房产市场的竞争进一步白热化。 海安住宅市场业态以混合型为主。中洋·现代城、中大街、明珠城推出的高层、小高层陆续亮相，小高层、高层的物业形态逐渐为海安民众所接受。 海安楼市分析  ＞＞ 贝莱特品牌策划观点 海安房价稳中有升，目前均价已达2500元左右。 现在阶段的海安房产市场以中洋·现代城、中大街、明珠城、贵都广场为主，以海洲花园为标志，新一轮的新盘将陆续上市。两者时间上没有明显的交替期。 关于海安楼盘 ＞＞ 中洋·现代城 总建筑面积：20万M2 总户数：1378户 基价：2400 配套设置： 酒店、旅馆、地下停车场、 业主一卡通管理系统 优势： 1、社区优越的品质 2、超大规模的社区，完整齐备的生活配套 劣势： 1、所处区域西部开发区为城市待开发区域 2、物业费较高 中大街 建筑形态：商铺；步行街；小高层 总建筑面积：25万M2 交房日期：2008-8-1 商业面积：9万M2（10M2-100M2） 住宅面积：约15万M2（108M2-179M2） 住宅套数：1300 住宅基价：2500—3200（均价2900元） 配套设施：区内幼儿园；紧邻明道小学与海中；地处城市中心，医院银行商场等设施成熟；新华菜场 优势： 1、紧邻海安人民中路主商圈，地理位置优越 2、交通便利，生活配套成熟 3、小区入口人车分流，人性化设计 劣势： 1、本地块动迁户回迁数量大，不利于提 升小区品位 2、多层住宅房型设计不合理，房型较差 3、 地处闹市区，居民生活受噪音影响 海安明珠城 建筑形态：小高层（18层；20层） 总建筑面积：166420M2 商业面积：60000M2 住宅面积：75000M2 住宅套数：571 住宅基价：2680元（现2788元） 层次差价：60 配套设施：空中网球场 / 日光茶座 / 与政 府合作改造世纪广场 / 世纪联华超市 优势： 1、城市商业中心，地理位置佳 2、人流量大，商业氛围浓厚 3、周边生活配套成熟 劣势： 1、容积率高，建筑密度大 2、底层全部为商业用房，住宅和商业 难以区分，增加住宅管理难度 3、小区被新世纪广场分成东西两片， 不连贯，区内绿化率不高 4、 噪音影响 品牌定位简报 ＞＞ 目前海安楼市呈百花齐放之势，很多优秀楼盘同时间涌现，这在海安楼市史上是绝无仅有的。根据自身优势提炼出区别于其他楼盘，有着明显视觉、感知识别性，且真正为购房者所关心的策划卖点，这才是海洲花园的“取胜之匙”。 海安购房者的关注需求  ＞＞ 我们的立论依据 贝莱特品牌策划07年1月、07年3月两次市场调研结果 市场调研方式：问卷调查 调研成效：问卷总数600份，有效问卷582份 调研对象：人民路与中坝路商铺经营户、中坝路附近工厂职工、海安企事业单位员工、退休人员 调研范围：购房考虑因素、海安楼盘关注度及广告效果、海洲花园初期阶段市场反馈 环境 外部环境：地段区位、配套体系 内部环境：绿化、公共空间 价格：海安购房群体更多的是置业，置业作为大件消费， 价格成为主要考虑的因素 品质：户型、面积、楼间距、采光等 物业形态：多层、小高层、高层等 海洲花园的客观审视 ＞＞ 总建筑面积15万平方米，包括多层、小高层、商业、办公的大型综合性社区 周边公共基础资源成熟，配套设施齐备。 所处位置为政府规划中的住宅区，住宅环境较为突出。 中坝路、人民路构成的商业中心距项目仅有一桥之隔 预想中的价格比同时期的其他楼盘更具吸引力 海洲花园SWOT分析 ＞＞ S 优势： 1、本地块所处地段距离商业中心较近。 2、项目附近生活配套完善。 3、多层、小高层组合产品，丰富社区物业形态，易于拉升项目档次。 4、封闭式小区，安全性和个人空间得到保证。 5、紧邻政府规划的城市公园“鲁班游园”。 6、项目开发周期