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商業現代化 商圈的規劃與分析 參考資料來源：零售管理 (周泰華、杜富燕) 本章重點 商圈的規劃與分析 商圈的定義 商圈評估的目的 影響商圈大小的因素 商圈的界定 商圈特性 實際案例-台北捷運商圈 實際案例-統一麵包的商圈評估 麥當勞的開發個案 大台中商圈的分析 商圈 (Trade Area) 定義：一家零售商店的顧客所來自的地理區域 商圈包括： 主要商圈： 一家商店大約七成的顧客所來自的地理區域 不會與主要競爭者的主要商圈重疊 次要商圈： 主要商圈再向外延伸的區域 一家商店大約二成的顧客所來自的地理區域 與其他競爭者爭取相同的顧客 邊緣商圈： 商店剩餘一成顧客來源的所在 顧客碰巧在附近，臨時起意光臨此商店 對此家商店忠誠度較高，肯花較多交通時間 對此商圈顧客，商店較無競爭優勢 商圈範圍的圖解 商圈 V.S. 商業區域 商業區域 (Business District) 定義：消費者會前往購物的地理區域裡的商店群 一般人常把「商圈」與「商業區域」混合使用 西門町商圈、台北東區商圈 商業區域的類型 商圈評估的目的 使經營者了解地區居民的人口統計特性、社會經濟變項與生活型態 確定產品組合與促銷重點 分析商圈是否重疊 協助連鎖店分析某一地區應開幾家店 找出商圈內的障礙 其他因素 影響商圈大小的因素 商品的種類 專門品商圈範圍最大，選購品次之，便利品商圈範圍最小 商店特性 商店大小：坪數愈高，愈能吸引顧客來自大範圍的商圈 行銷策略：產品價格低，產品組合好愈能吸引顧客來自大範圍的商圈 競爭者位置 商店組合：商店呈現互補，滿足消費者一次購足 交通品質：交通便利，擴大商圈範圍 人口密度：人口密度越高 ，商圈範圍越小 商圈的界定 顧客發現法 顧客調查法 (Customer Surveys) 顧客紀錄法 (Customer Records) 顧客活動法 (Customer Activities) 汽車牌照調查法 (License Plate Surveys) 顧客調查法 (Customer Surveys) 抽取代表性顧客，進行訪談 訪談時段應該分佈於各時段，避免集中於週末 訪問工作可交給客觀之第三單位﹝如：學術單位、行銷研究公司﹞來進行 繪製顧客來源圖 (Customer Origin Map) 顧客來源圖 顧客紀錄法 (Customer Records) 根據顧客的支票、信用卡交易紀錄獲得顧客來源圖 此法所需花費成本甚低 盲點：顧客使用現金交易的比例過高 顧客活動法 (Customer Activities) 零售商自舉辦促銷活動中獲得顧客地址 缺點：代表性不够 顧客結帳可詢問郵遞區號 汽車牌照調查法 (License Plate Surveys) 適用於具備停車設備的大型賣場、量販店、百貨公司等 在不同時段抽樣調查顧客的汽機車牌照，作為了解顧客來源的參考 商圈特性 人口統計變項 生活型態分析 消費者信心指標 有效購買力 零售飽和度 一般性經濟資訊 台北捷運商圈 各捷運站設立「服務型店面」 販賣書報、雜誌等各式生活用品 年租金收入：NT 一億四千萬 誠品、福客多、7-11、康是美、星巴克進駐 創造流行、年輕與快速的消費特色 統一麵包的商圈評估 半徑250公尺內的住戶數 該地區消費者的動向 商圈內消費人口的消費能力 商圈內之競爭對手(直接性與潛在性競爭對手) 商圈內是否有互補性商店 (KTV、百貨公司、車站、站牌) 麥當勞的開發個案 (1) 台北民生旗艦中心 (總面積200坪) 為當時台北市成長最快的住宅與辦公區，但缺乏中型、舒適、家庭導向、價格合理的餐廳 商圈人口數：150,000人 商圈優點： 四所學校- 步行約3分鐘 百貨/飯店-步行約5分鐘 長庚醫院- 300床位，步行約5分鐘 交通流量- 25線公車，步行約5分鐘，道路寬度適中 店址門面、坪數、能見度皆優 無大型快速餐飲服務業的設立 大型運動場步行約10分鐘 麥當勞的開發個案 (2) 旗艦中心的成果 第一家旗艦中心，建立麥當勞在台灣之品牌地位 創造麥當勞全球單周營業額最高紀錄 塑造了「有麥當勞即有商圈」的象徵指標 台中商圈研究 資料來源：流通快訊 大台中人口統計 大台中商圈 * * 參考資料來源：零售管理 (周泰華、杜富燕) 參考資料來源：零售管理 (周泰華、杜富燕) 商店 主要商圈 70% 顧客 次要商圈 20% 顧客 邊緣商圈 10% 顧客 參考資料來源：零售管理 (周泰華、杜富燕) 參考資料來源：零售管理 (周泰華、杜富燕) 資料來源：零售管理 (周泰華、杜富燕) 參考資料來源：零售管理 (周泰華、杜富燕) 參考資料來源：零售管理 (周泰華、杜富燕) 參考資料來源：零售管理 (周泰華、杜富燕) 參考資料來源：零售管