蚌埠商业街项目策划总案.doc

一、定位依据 本项目位于蚌埠新区的CBD区域外延，具体形态为一环形商业步行街。从功能广度上来看，是对整个新区商业设施的完善,属于画龙点睛之笔，是对城市建筑和区域规划的“刷新“；从地位高度上看，是蚌埠第一&唯一的商业步行街,属于填补城市空白，是对经营者的旧式商业概念和蚌埠人的固有生活方式的“升级”；该项目的成功与否意义重大，将直接关乎CBD的概念提升、直接关乎新区的品牌形象、并间接影响蚌埠的未来走向,因此我们完全有理由相信： 今天的项目策划,就是明天的城市策划。 在具体的定位思考中，我们基于两条思路的延展： 对蚌埠的城市综合实力进行客观公正地评价，以利于对该项目进行准确地市场定位； 对蚌埠消费者的购买力和消费喜好进行调研，以帮助在产品设计和后期招商中有的放矢。 城市综合实力比较表： 制表目的：为了保证对项目定位的准确性，本工作室对蚌埠市进行了全面的考察和分析，对反映城市综合实力的相关指标进行了考评。同时，结合其他样本，进行全方位、多角度的比较，从而获得对本城市的总体性评价。 抽样依据：在参照样本的城市选择中，我们选取和蚌埠同属华东的两个代表城市作为参数：一为国际大都市的上海，一为江苏省省会城市南京。 制表说明：该表格中数据部分参照自三地年鉴，其余文字简评来源于我工作室的市场调研和《荒岛报告》等权威信息资料库。 行政属性 GDP 增幅 城市交通 设施 房地产 市场 现有商业配置 人均收入 消费需求 主流消费群体 上海 直 辖 市 在高位运行的基础上稳步持续发展 1600万 从高速发展步入成熟稳定发展期 国际化品牌配置 3000元 总体分布平均，但由于收入的原因，青年白领属于消费主力军 南京 省会城市 向发达地区靠拢，步调高速平稳 600万 处于复苏阶段，市场进入快速发展轨道 国内一线品牌为主 1400元 住宅仍以中年人为主，青年消费已经进入满足精神层次的阶段 蚌埠 地 级 市 处于全面建设起步阶段，属于高速起跑阶段 76万 城市化进程已准备全面启动，市场发展迅速，潜力巨大 内陆城市型商业，品牌匮乏稀疏 600元 中年人收入较高,是大件物品的主要消费对象，而青年有一定消费需求，并开始趋向追求时尚和个性化消费 透明思考： 1、蚌埠作为安徽省内的一个交通要塞和物流中心，其经济潜力和战略地位正越来越得到中央和安徽省的重视，而我项目所处的新城区随着当地政府迁址于此，行政力量辐射和拉动经济的效果不言而喻， 2、从表格中我们可以看到，蚌埠市民尽管受到城市开放程度的制约，从而导致人均收入水平较低，但从另一方面来看，商品物资供应的匮乏和单一使得 3、通过对蚌埠商业街区的考察，我们发现其规划排列显得比较凌乱和随意，规模档次也参差不齐， 三地消费倾向排序表 制表说明： 1、本表格通过对上海、南京、蚌埠三地消费者的消费品种的倾向进行随机调查采样，按照消费流向的前三位进行排名； 2、考虑到目前住宅消费所占的比重和金额都比较大，故而将其从“耐用消费品“一栏中分离出来单独列示； 3、表格中所列示的排名次序是基于对支出的配比权重而言，而非从绝对金额的流向考核； 4、本次调查的具体操作方式包括查阅年鉴、电话采访和口头调查。 住宅消费 耐用消费品 文化教育 餐饮娱乐休闲 服装饰品 交际费用 其他支出 上海 1 2 3 南京 1 2 3 蚌埠 1 2 3 结论： 通过表格可以看到，尽管蚌埠市民对耐用消费品的投入意向占首位，但由于一方面受到收入水平的限制，另一方面耐用消费品本身的更换频率的屈指可数，所以蚌埠市民目前的消费支出还是主要流向“衣食住行”中的前两项，即餐饮和服饰； 通过比较得出，蚌埠当地居民对餐饮、娱乐和服饰的消费投入也占据了相当的比重，再结合我们对蚌埠当地市场商业设施的调研考察，如果我们在商业街中能整合餐饮、娱乐休闲和时尚购物等几大“眼球“元素，打造一条有规模、成气候、多主题的融合以上各项诉求点的商业街将大有可为。 二、定位原则 规模发展原则 为了提升新区CBD的形象，乃至最终成为带动蚌埠市GDP发展的重要原子，同时彰显开发商大手笔运作的实力和魄力，项目的目标直指“大而全，高精尖”。在总长度达到1.6公里，总建筑面积达到20万平方米规模的基础上，赋予该步行街项目必须以规模化发展和整体规划为起点，并以此将原则将具体设想和内容向纵深发展和拓宽。 特色鲜明原则 每项产品的独到特色，都是开发者细致研究市场后经过千锤百炼和精心打磨后得出的智慧结晶。在这样一个大型项目的产品设想中，我们主张营造主题商业步行街的概念，避免对市场上的现有产品类型和模式的模仿和跟风，因此更加强调“神”“形”共通。服饰主题区域，所陈列商品有针对性地满足青年人的时尚追求；餐饮主题区域，是蚌埠美食的大擂台；各种区域交错叠嶂，但鲜明的特色还