20060330玫瑰公寓营销报告.ppt

区域市场投资热点分析 小户型商务公寓作为区域内补充产品，将会成为区域市场投资热点。 市场投资方向集中在主打投资概念的精品物业上。 策略总纲 目的：扩大知名度+展示形象 路线：昆明市区及南市区 时间：7月中旬-10月中旬 内容：南市区精致酒店式公寓 目的：迅速建立知名度和形象 时间：认筹期及开盘强销期的某个周六、周日 位置：柏盛中庭 阶段目的：信息传递+树立形象 方式：硬广告＋软文 建议： 认筹期2次（云信、都市报1/2版） 开盘期2次（云信、都市报1/2版） DM＋短信 目的：阶段性地、有针对地传递信息 时间：认筹期+开盘前+其它特殊活动前 策略总纲 玫瑰公寓营销活动－－五月 时间：5月 主题：玫瑰公寓冰窖节 内容： 刨冰节 水果节 红酒节 配合：相关活动单位确定，物料准备 时间：6月 主题：玫瑰公寓澳洲风情节 目的：定期举行活动，让客户感知玫瑰公寓的魅力 内容： 经典电影展 个性时装秀 配合：相关物料准备 玫瑰公寓营销活动－－八月 时间：8月 主题：玫瑰一族 内容： 烧烤野餐会 美容讲座 文化休闲节 有资有味沙龙 配合：相关公司及个人确认，物料准备 营 销 节 点 玫瑰公寓开盘： 时间：5月13日 地点：玫瑰湾售楼处 配合：户外广告、报版（前一周） 电话通知认筹客户/短信（前一周） 相关人员及物料准备到位（前一周） 活动：现场开盘活动、买房即抽奖 推出单位：全部推出 开盘销售政策：首付两万买一房， 三万买两房 开盘销售目标：30% 开盘销售政策 ★ 首付两万买一房，三万买两房 说 明: 1、只限开盘当天享受此优惠政策。 2、首付尾款在一年内免息分两次（12月和入伙前）缴清。 开盘销售政策 总价 3300×50=165000元 应首付2成 165000元×0.2=33000元 实际首付 20000元 首付尾款 33000－20000=13000元 一年内分两次缴清 13000÷2=6500元 案例：以均价3300元/平方米， 一房建筑面积为50平米演示 玫瑰公寓营销活动－－六月 时间：7月 玫瑰湾叠加样板房暨园林盛情开放 目的：充分展示玫瑰湾高品质的项目特点，促进为玫瑰公寓销售。 相关配合： 户外广告/网络等媒体炒做（前一周） 样板房、园林、看楼通道等工程完工 现场茶点 玫瑰公寓营销活动－－七月 房地产商域网 玫瑰公寓营销报告 在那一瞬间，让玫瑰成为永恒！ 2006.03.28 至祥地产对于本项目目标的理解 高销售率 较短的销售周期 较高的投资回报 通过高销售率形成市场热点 高利润率 较低的开发风险 理想的销售价格 项目可开发方向 混合型功能 纯商务功能 本项目可能功能界定 纯住宅功能 居住型公寓 酒店式公寓 写字楼 项目资源因子分析与项目功能定位表 尚未确定，可灵活安排物业管理 较高或一般 高 对物业管理的要求 公共空间较少 高或较高 一般 对公共休闲空间的要求 尚未动工，伸缩性大 较高或一般 高或较高 内 部 因 素 对建筑质量．硬件．装修档次的要求 外 部 因 素 项目东面为玫瑰湾，北面为康乐二期，西面为工厂 较高 一般 对自然景观的要求 临靠官南大道，会造成一定的噪音污染 较高 一般 对噪音控制的要求 交通条件优越 一般 高 对公共交通的要求 位于官南大道核心地段，昭示性良好 一般 高 对地段及昭示性的要求 项目具备情况 居住功能 酒店式公寓功能 影响因子 酒店式公寓功能＞居住功能 项目定位的两个方向 多功能商务公寓 写字楼 定位方向1 定位方向2 本项目 项目特性比较表 3 景观对写字楼也颇为重要厂房对写字楼影响不大 2 公寓对室外环境的舒适性要求较高，周边商户对商务公寓有较大需求 环境： 东临高档住宅区、北临康乐 5 3 强烈的昭示作用是写字楼的必须 3 昭示性强，对商务公寓有利 昭示性： 临官南大道 4 1 不利 2 对交通要求一般 交通： 一般 3 1 本区域内未形成成熟的写字楼市场，市场风险较大 3 本区域定位为高档住宅区，生活配套逐步完善中，周边商业的发展会使需求不断放大 区域功能： 住宅区、商业配套区 2 3 本项目区域写字楼市场尚未启动，存在很大机会，且项目昭示性强，前景看好； 3 本项目处在南市区主要干道路边，存在很大机会，且项目商业昭示性强，前景看好； 位置： 本项目位于官南大道核心地段。 1 得分 方案二 写字楼 得分 方案一 酒店式公寓 项