百特地产2010年4月宁波姜山头地块土地价值测算报告.ppt

小城春秋 二手房 平均：9823.545元/平方 9329 元/平方 149平 139万 白坯 5室2厅3卫 11015 元/平方 133平 146.5万 白坯 4室2厅1卫 9836元/平方 122平方米 120万 白坯 3室1厅1卫1阳台 9756.098元/平 123.00平 120.0万 白坯 3室2厅2卫 平均：11063.779元/平方 9609元/平方 128 平 123万 精装 3室2厅2卫 11029 元/平方 68平 75万 精装 2室2厅1卫 10162.6元/平 123.00平 125.0万 精装 4室2厅2卫1阳台 12058.82元/平 102.00平 123.0万 精装 3室2厅1卫1阳台 单价 面积 报价 装修 户型 周边二手房的价格给本案提供了价格支撑,所以本案的价格应略高于二手房的价格。 小结 宏观市场面临大的调控，但依然难阻房价上涨的趋势， 面临城市大范围拆迁的优势利好，楼市刚性需求量大， 当前市场价格呈稳定上行走势，拥有市场的机遇， 鄞州区成为宁波当前房地产市场的重点区域， 受南部商务区的辐射，本案将承接其利好优势。 预期到2011年本项目产品入市时，高层产品售价在12000元/平米，小高层产品售价在13000元/平米，别墅类产品售价在20000元/平米水平。 土地行情 ? 宁波作为“二线”城市， 09年土地成交金额达488亿，仅次于广州，全国排名第六。在地王频出的09年，宁波土地出让金同比大幅上涨，涨幅617%甚至赶超了杭州、上海，遥遥领先于全国其他城市。 土地交易活跃，房企拿地积极，09年1-12月宁波市共成交土地327幅，合计土地面积910.92万平方米，同比增长280.23%和483.00%。 09年宁波土地出让金额达488亿元，全国排名第六。 土地出让 成交价格大幅上涨，同比增长83.88%。 土地出让 09 年住宅用地成交价格上涨，为未来房价上涨提供了支撑。房企充沛的现金流和对市场良好的预期刺激了住宅用地市场需求，土地价格增幅明显。09 年住宅用地平均成交楼面地价3926元/平方米，同比上涨83.88%。土地成本是开发企业最重要的成本之一，09年高价成交的地块将会在未来2年之内的房价中充分体现。 近日，市国土资源局发布消息，２０１０年度市区国有建设用地使用权出让计划已经市政府批准。根据《计划》，今年我市市区（含海曙、江东、江北、北仑、镇海、鄞州、高新区、东钱湖旅游度假区）将计划出让国有建设用地使用权１４５５万平方米。其中普通住宅用地５４０万平方米，商服用地２７０万平方米，工业用地６４５万平方米。与去年相比，普通住宅用地计划增加１９０万平方米，增长５４．３％，商服用地计划增加４５万平方米，工业用地计划增加１７８万平方米。 10年宁波市区住宅用地供应同比增长54.3% 后期供应量 当前土地成交情况 土地成交情况 ?宁波新明置业有限公司 3.2 371.22 1740 6904.0572 商住 18.6 ?鄞州新城区原新光钢结构公司地块，2009CJ70号地块 ?宁波光大置业有限公司 2.2 430 2932 10280.6545 住宅 23.91 ?鄞州新城区陈婆渡-7号地块，2009CJ66号地块 ?宁波市鄞州中洲房地产开发有限公司 1.8 252 2100 17671.8771 住宅 70.13 ?鄞州区五乡镇原中洲集团地块，2009CJ65号地块 ?宁波东方建设开发有限公司 401 49737.431 住宅 124.03 ??鄞州区潘火片区23号地,2009CJ61号地块 宁波市鄞州区新城房地产有限公司 3.2 469 ? 233093 商服 49.7 鄞州新城区图书馆西侧-1地块2010CJ05 宁波市鄞州区新城房地产有限公司 3.65 250.15 1028 10762.8105 商服 43.03 鄞州新城区原行政服务中心地块，2010CJ03号地块 竞得单位 容积率（≤） 成交地价（万/亩） 楼面价(元/平方米) 成交总价(万) 用途 面积(亩) 地块名称 * 房商网—海量房地产资料下载 姜山头地块土地价值测算报告 2010年4月 百特地产谨呈 解读项目 地块位于鄞州区姜山镇中心，距市区仅9公里，南与奉化县毗邻，北连钟公庙街道，东靠云龙镇、横溪镇，西接茅山镇，奉化江流经镇域西侧，常住人员6.5万，辖有52个行政村。 大区位 姜山镇 地块位于姜山镇镇中心位置，西面为环镇南路，南面为人民北路。 小区位 环 城 南 路 人 民 北 路 地块东面为河流，西北角与仙岩寺相邻，内西侧有一个山头，中部有一条绿化