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第六章 住房抵押贷款证券化 第六章 住房抵押贷款证券化 教学目的：通过本章教学使学生系统了解资产证券化基本知识，掌握住房抵押贷款证券化的概念、类别、基本原理和意义。 教学内容：资产证券化基本知识，掌握住房抵押贷款证券化的概念、类别、基本原理和意义。 重点难点：住房抵押贷款证券化的概念、类别、基本原理 第一节 资产证券化概述 一、资产证券化的概念 1、证券化： 金融市场上不断出现新创的、可转让证券产品的趋势。 2、资产证券化： 将资产收益权以证券的形式在资本市场上发行并流通的过程。 资产是指可以为其所有者带来未来收益的有形资产和无形资产。 第一节 资产证券化概述 3、广义的资产证券化与狭义的资产证券化： 资产证券化包括一级证券化和二级证券化。 一级证券化：是指借款人通过发行股票和债券等形式从资本市场和货币市场融资的过程。 二级证券化：是指将已经存在贷款等具有确定的存续期限，且在存续期内能够产生稳定和可预见收益的资产转化为证券工具的过程。 一级证券化也称为传统的证券化；二级证券化就是狭义的资产证券化。 广义的资产证券化包括一级证券化和二级证券化。 第一节 资产证券化概述 4、资产（二级）证券化的特点： （1）在已有信用关系基础上产生的存量资产的证券化。 （2）在运作结构上构建了一个不破产实体——特设机构（special purpose vehicle，SPV）。 （3）资产结构性证券化，即结构融资。并非以全部资产和收益融资。 第一节 资产证券化概述 二、适合证券化的资产 一般来说，在存续期内能够产生稳定和可预见收益的资产都适宜证券化。这种支持证券发行的资产，称为“基础资产”或“支持资产”。资产所有人发行资产支持证券，实际上是转让资产的未来收益权，或者说是以该收益权为质押取得流动性。具体条件包括： 1、具有稳定均匀的现金流； 2、资产质量稳定而优良； 3、支持资产变现价值高，合同标准规范； 4、期限较长，流动性较差。 第一节 资产证券化概述 目前，被证券化的资产主要有： 个人住房抵押贷款；商业房地产抵押贷款； 个人消费贷款；各类工商企业贷款； 贸易应收款；信用卡应收款； 融资租赁贷款；人寿保险单； 各类有价证券组合；公共基础设施收费收入； 工业产权和特许权收益； 矿藏、森林资源等。 第一节 资产证券化概述 三、资产证券化的产生和发展 资产证券化产生于20世纪60年代的美国。原因是为了住房抵押贷款流动性不足问题。 第一节 资产证券化概述 资产证券化起源于住房抵押贷款证券化： 1968年美国国民抵押协会（Ginnie Mae，吉利美）首次发行Pass-through Securities “转手证券”。美国另外两家政府金融机构，联邦住宅抵押贷款公司（Freddie Mae，房地美）和联邦国民抵押协会（Fannie Mae，房利美）也相继发行大量的住房抵押贷款证券。 第二节 住房抵押贷款证券化原理 一、住房抵押贷款证券化的概念 住房抵押贷款证券化包括：住房产权证券化和住房债权即抵押贷款证券化。 住房产权证券化：是指以能产生稳定未来现金流的住房产权为基础担保品发行证券融资的过程。如美国的房地产投资信托（Real-estate Investment Trust，REIT）。 住房抵押贷款证券化：是指发放住房抵押贷款的金融机构，将其持有的抵押贷款汇集重组成为抵押组群（mortgage pool），再经过担保和信用加强，以证券形式出售给投资者的融资过程。 第二节 住房抵押贷款证券化原理 二、住房抵押贷款证券化的参与主体 包括交易主体和辅助机构两类。 （一）交易主体： 1、发起人（Originator）：原始抵押贷款的债权人，主要是发放住房抵押贷款的金融机构，包括商业银行、抵押银行等。 2、发行人：出售住房抵押贷款证券的机构，包括SPV、投资银行或其他金融中介。 3、投资者：购买住房抵押贷款证券的机构投资者和个人投资者，是证券的债权人。 第二节 住房抵押贷款证券化原理 （二）辅助机构： 1、服务人：发起人或其附属机构担任，主要是负责向原始债务人收取本息及相关管理业务。 2、担保人：为住房抵押贷款证券发行提供担保的金融机构。可以获得更高的信用评级。 3、信用评级机构。对证券的信用等级进行专业评估的机构。（质量标签）著名的国际评级机构：标准普尔（Standard ＆ Poor’s Corporation）、穆迪（Moody’s）、惠誉（Fitch-IBCA）、达菲尔普斯（Duff ＆ Phelps Credit Rating Co.）、日本投资服务公司（Nippon Investor Service Inc.）等。 4、受托管理人。受发行人委托对发行人和投资者帐户进行管理的机构。 第二节 住房抵押贷款证券化原理 三、住房