长城物流有限公司国际物流中心项目规划设计编制体会.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * 非典型项目设计的几点经验介绍 ——《长城物流有限公司国际物流中心项目规划设计》编制体会 技术统筹 详细蓝图 交流内容 项目简介 项目解读 项目体会 位于罗湖区笋岗-清水河物流园区东北部，北邻泥岗东路，西靠宝岗路，东邻广九铁路，南接田心村居住社区。 项目位置 研究协调范围14.0公顷 核心设计范围7.83公顷 项目规模 项目要求 妥善处理项目与城市整体的关系 在对整体产业政策研究的基础上，明确“有所为，有所不为” 结合城市规划要求，寻找合理的功能定位，确保城市功能的协调 获得市场关注与认可 在充分调研市场需求的基础上，寻找市场突破口，确保项目的竞争力 提供完善的商业推广计划，吸引高质量的投资者 指导未来建设 切实改善区域整体环境 提出开发建设蓝图，指导用地更新建设 总结经验，为类似项目提供借鉴 促进片区整体功能的提升 改善周边环境形象 提供更多的就业机会，为周边地区带来实惠 改善交通环境，避免对周边地区带来压力 4 3 2 1 具有吸引力的，可操作的更新计划 由我院担任项目的组织者，总体承担项目的技术统筹工作及可行性研究、空间规划等技术服务工作； 由戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司承担项目的职能定位、业态选择、经营模式、经济效益评估等技术服务工作； 由深圳市交通研究中心承担项目的交通评估、区域交通协调等技术服务工作。 项目组织 深圳市城市规划设计研究院 统筹 戴德梁行房地产服务 （深圳）有限公司 协助 深圳市城市交通研究中心 协助 其他必要专业机构 协助 ——2006年11月，我院承接《深圳市罗湖04-01片区笋岗地区长城物流有限公司用地更新研究及规划设计》工作项目; 工作历程 ——2006年11月底，我院完成了《工作计划书》，与戴德梁行深圳公司与交通研究中心确定了技术协作关系; ——2007年12月底，我院编制完成了《深圳市罗湖04-01片区笋岗地区长城物流有限公司用地更新详细蓝图》，并向规划局有关领导进行了汇报。 ——2007年8月中旬，我院协同交通中心编制完成《项目可行性研究报告》，通过了长城公司组织的专家论证会; ——2007年6月中旬，我院协同戴德梁行编制完成《项目建议书》，通过了长城公司组织的专家论证会; ——2007年11月，我院完成了可研报告最终稿，并协助长城公司完成了申报市重大物流项目所需材料; 交流内容 项目简介 项目解读 项目体会 破题：需要解决问题的核心 提出一个具有吸引力、可操作的更新计划 ●对政府而言：保障整体的和谐 ●对业主而言：实现价值的提升 ●对市场而言：完善产品的供给 思路：以“需求”与“供应”为线索展开本次项目工作 需求分析 供给分析 基于城市发展的政策性需求 基于企业愿景的经营性需求 基于市场因素的机会性需求 社会经济 区位条件 交通支撑 空间存量 开发条件 供需综合 用地更新计划 过程：将整个工作划分为三个阶段，每阶段工作重点各有侧重 项目发展背景研究 相关产业发展趋势分析 市场供需分析 项目条件综合评价 项目发展方向/模式选择 项目定位 开发建设计划 总体定位 开发建设计划 发展背景研究 相关产业发展趋势分析 供需分析 发展方向/模式选择 发展条件综合评价 第一阶段 第一阶段——工作内容 第一阶段——技术力量 以戴德梁行为主，我院负责把握大方向。 深圳市物流园区 发展状况 笋岗片区 发展状况 物业个案调研 项目竞争性分析 深圳市社会经济 发展状况 笋岗片区产业 政策研究 目标市场分析 客户需求调研 项目定位 主题定位 目标客户定位 功能定位 规模定位 开发建设计划 过程：将整个工作划分为三个阶段，每阶段工作重点各有侧重 第一阶段——工作方法 过程：将整个工作划分为三个阶段，每阶段工作重点各有侧重 第一阶段——工作成果 总体定位——国际电子采购中心 功能构成——主体功能+配套功能 国际电子采购中心 国际物流总部基地 国际物流配套酒店 国际物流配套公寓 主体功能 配套功能 规模需求——总建筑面积30万平米左右 初步方案拟定 技术论证 项目市场前景评价 交通影响评价 市政设施影响评价 环境影响评价 经济效益评价 风险评价 论证结论改进措施 修正设计方案 第二阶段 初步方案拟定 技术 论证 方案 修正 过程：将整个工作划分为三个阶段，每阶段工作重点各有侧重 第二阶段——工作内容 第二阶段——技术力量 以我院为主，戴德梁行和交通中心辅助。 项目定位 初步方案 部门沟通 深化方案 技术 论证 市场可行性 交通影响 市政设施影响 环境影响 经济效益评估 风险评价 反馈调整 指导修正 提供参考 过程：将整个工作划分为三个阶段，每阶段工作重点各有侧重 第二阶段——工作方法 过程