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房地产基本知识培训 房地产：指土地、建筑物及其他地上定着物。它是实物、权益、区位三者的综合体。土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典权和租赁权。 房屋产权：是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 土地所有权：国有土地/集体土地 土地所有权限：居住用地70年 商业、旅游、娱乐用地40年 工业用地50年 教育、科技、文化卫生、体育用地50年 综合或其它用地50年 房地产市场分类： 一级市场：土地交易市场，由政府直接控制和垄断经营。 二级市场：增量房（新房）市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。（新房的初次交易市场） 三级市场：存量房（二手房）市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。（房地产再次交易市场，二手房的买卖市场、二手房的租赁市场） 房地产市场波动： 一、地产市场周期：上升期、高峰期、衰退期、低谷期 二、房地产“泡沫”：?房地产“泡沫”表现为地价、房价人为地、不合理地持续上涨，并且其上涨的速度远远超过了整个经济的增长速度。最容易出现“泡沫”的：一是土地，其次是楼花（期房），第三是新建成的商品房。存量房一般难以出现“泡沫”。 原因：1、群体的非理性预期 2、过度的投机炒作（对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产“泡沫”的基础。） 房地产需求： 概念：消费者（买者）在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。形成需求的两个条件：消费者愿意购买；消费者有能力购买。 种类：1、消费性需求 2、投资性需求 3、投机性需求 4、盲目性需求 （投资性需求、投机性需求和盲目性需求最终都要回归到消费性需求上来，否则就会成为虚假需求。） 决定房地产需求量的因素： 1、该种房地产的价格水平 2、消费者的收入水平 3、相关房地产的价格水平（该种房地产的替代品和互补品） 4、消费者的偏好 5、消费者对未来的预期 房地产供给：决定房地产供给量的因素： 1、该种房地产的价格水平 2、该种房地产的开发成本 3、该种房地产的开发技术水平 4、开发商对未来的预期 房地产价格的影响因素: 一、自身因素：反映房地产本身的物质实体、权益和区位状况的因素，如新旧、质量、功能、平面布置、外观形象、日照、风向、降水量、地势、天然周期性灾难等。 二、环境因素：1、声觉环境?2、大气环境?3、水文环境?4、视觉环境?5、卫生环境 三、人口因素：1、人口数量?? 2、人口素质?? 3、家庭人口规模 四、经济因素：1、经济发展?? 2、物价??3、居民收入 五、社会因素：1、政治安定状况?? 2、社会治安程度?? 3、房地产投机?? 4、城市化 六、行政因素：1、房地产制度??2、房地产价格政策??3、行政隶属变更??4、特殊政策?? 5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划??6、税收政策??7、交通管制 七、心理因素：1、购买或出售心态2、个人欣赏趣味（偏好）3、时尚风气 4、接近名家住宅心理5、讲究风水或吉祥号码 八、国际因素：1、世界经济状况??2、军事冲突状况 3、政治对立状况 4、国际竞争状况? （各种影响房地产价格的因素影响房地产价格变动的方向、程度、关系、判断标准不尽相同。） 中介服务：房地产价格评估 房地产信息服务 房地产法律、政策及业务咨询服务 房地产转让、租赁、互换等居间介绍活动 接受当事人委托，代办房地产转让、租赁、抵押等有关手续 法律、法规、规章允许从事的其它服务项目 中介机构：房地产咨询机构 房地产经纪机构 房地产价格评估机构 经纪：以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等活动的经营行为。 建筑物分类： 按房屋建筑使用性质分类： 居住建筑 公共建筑 工业建筑 农业建筑 按建筑物的层数或总高度分类： 低层：1～3层 多层：4～6层 中高层:（小高层）：7～9层 高层：10层及以上（公共建筑及综合性建筑，总高度超过24米的为高层，但不包括总高度超过24米的单层建筑。） 超高层：建筑总高度超过100米 按建筑结构分类： 建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。 砖木结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 钢结构 其他结构 按房屋建筑性质分类： 私产：指有产权证的房屋（其中房改房分为全部产权和部分产权）。 公产：指房管局管理的房屋。 企业产：指企业管理的房屋。 商品房合同：分为可办产权的和不可办产权的。 其它：返迁协议、抵债协议、军产、宗教产等。 特点比较：住宅——多层与高层 房屋实际使用面积：多层住宅要高于高层住宅 建筑质量：高层住宅的抗震性要优于多