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第一部分土地增值税在评估中的应用 一、土地增值税的概念 土地增值税是对纳税人转让房地产所取得的土地增值额征收的一种税。现行的土地增值税是1993年12月13日由国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从1994年1月1日起实行的。 (一)纳税人 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）并取得收入的各类企业、单位和个人。 (二)税率 土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。即纳税人取得的转让房地产的全部收入减除支付的地价款、开发成本和各项费用税金等扣除项目后的余额，实行四级超率累进税率。  1.增值额不超过扣除项目金额50%的部分，税率30%. 2.增值额超过扣除项目金额50%～100%的部分，税率40%. 3.增值额超过扣除项目金额100%～200%的部分，税率50%. 4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率60%. (三)计税方法 土地增值税按纳税人转让房地产的收入总额减除扣除项目金额的余额和适用税率计征，计税公式为： 应纳税额=∑ (增值额×30%+增值额×40%+增值额×50%+增值额×60%) （二）、预征 江西省土地增值税的预征率，具体标准为： 1.普通标准住宅：预征率暂定1%； 2.非普通标准住宅及别墅、渡假村：预征率暂定3%，其中店面的预征率暂定5%. 3.单纯转让土地使用权的，按土地增值税有关规定据实征收。 对纳税人既从事普通标准住宅开发，又从事非普通标准住宅及别墅、度假村开发项目的，在其转让并取得收入时，能分别正确核算收入项目金额的，在预征土地增值税时，应按相应的预征率分别预征，否则一律从高预征率预征。 三、土地增值税的计算 一、把握两个概念 （1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。 （2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税 （1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0； （2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％； （3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％； （4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。 三、确定应税收入 包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费； （2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用； （3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除； （4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等； （5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。 五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。 六、计算例题 某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。 每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。问该公司应缴纳多少土地增值税？ 计算过程如下：转让收入：180×80＝14400（万元） 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（万元） 房地产开发费用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（万元） 转让税金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（万元）