房地产开发与管理：房地产总体经济分析.pptVIP

房地产开发与管理 § 房地产总体经济分析 §1 房地产空间市场 §2 房地产资产市场 §3 房地产体系 §4 空间市场和资产市场：四象限模型 §1 房地产空间市场 §1 房地产空间市场 §2 房地产空间市场供给 §3 房地产空间市场需求 §4 房地产空间市场价格 §1 房地产空间市场 空间市场是指不动产(土地或建用地)的使用(或使用权) 市场。这种类型的市场通常被称作房地产使用市场或 房地产租赁市场. §2 房地产空间市场供给（A） 房地产空间市场供给是指房地产的所有者把所有房屋（空间）租赁给租赁者。典型的房地产市场供给曲线是条折线。起初供给曲线一般是垂直线或已完全丧失弹性（至少是在一个短期或中期，甚至更长些时间）。如果租金上涨高于重置成本水平或长期边际成本（ LRMC），新的建设就要产生了。 §2 房地产空间市场供给（B） §3 房地产空间市场需求 房地产空间市场需求是指那些个人、家庭和公司希望使用的空间为了消费或生产的目的。 §4 房地产空间市场价格 租金俗称为在一个相对短期内暂时使用空间所付出的代价（权力）。 §2 房地产资产市场 §2.1 资本市场 §2.2 房地产资产价格 §2.1 资本市场 大致来说，根据其特性资本市场可分为四类：他们是共或私人市场，以及根据资产交易特性分为权益或负债。 公共市场和私人市场 公众市场就是许多相类似的所有者，在资产市场里进 行公共交易，这里有许多的买者和卖者，以公开的竞 价方式进行交易。 私人市场主要是指私人资产在单个买者与卖者之间进 行交易，而他们之间的 交易往往通过经纪人来完成。 权益资产和负债资产 负债实质上是指借款人得到的对于未来所支付的现金流量的权利（例如：利息支付）。 权益是指对于先期基础资产产生的现金流量的剩余索取权（例如，公司或物业）。 §2.2 房地产资产价格 价值（价格）=收益（租金）/ 资本化率 房地产资产租金，尤其是在商业地产，是一类似于其他形式的有形资本。 这样一来，房地产价格表现为收益（即实质上的净租金）除以资本化率。 The cap rate：就是资本化率，即房地产收益除以房地产价值或价格。 如何衡量资本化率 资本化率由资产市场上资本投资的供给和需求来确 定，基于以下三个因素。 资本的机会成本 2.资本增长预期 3.风险 §3 房地产体系 前面已经为大家介绍了房地产系统的三个主要组成部分：空间市场、 资产市场和开发市场。这里将介绍房地产的视觉系统，包括三个主 要部分及其关系。 §4 空间市场和资产市场:四象限模型 §4.1 四象限图 §4.2 空间市场需求增长的变化 §4.3 资产市场需求增长的变化 §4.1 四象限图 东北象限描绘的是空间市场里租金预测。在这个象限里的水平轴线代表的是房地产空间市场里的物理存量，垂直轴线代表的是租金。因此，这个象限里的轴线表示的是房地产空间市场里价格除以数量的经典模型，下斜线DD表示的房地产空间市场的需求曲线。 西北象限描述的是资产市场的估价原理，并涉及到了相对平衡的房地产价格和目前租金水平。西北象限里的直线代表了资本化率。其中的P*点表示房地产的价格。因此，两个上面的象限描述了资本市场和空间市场里短期或当前价格变化。 西南象限里的向外倾斜的建筑函数直线表示的是高房地 产价格刺激了大量新建筑的增长。这个建筑函数直线与 房地产价格轴线交汇于正值点，因为当房地产价格低于 这个水平线，就不会有新的建筑产生。当前资产市场价 格的P*点将与建设函数直线交叉于C*点，这一点就是每 年建设市场的新增量。 东南象限通过建设与使用市场的可用空间总量比率完 成了空间市场和资产市场长期的整合。东南象限里的 直线建设活动水平线C*交于空间建设供给总量水平线 Q*。 §4.2 空间市场需求增长的变化 在考虑使用空间需求增加效应的时候，假定房地产资产市场是恒定的。我们看到东北象限里的需求函数往右移动，从D0到D1。在短期内，没有时间来建设新的空间，来回应使用需求的大规模增长。纵轴租金从原有水平R* 点暂时移动到偏高水平R1点，而原空间存量Q*并没有移到新的需求函数D1关系。 新长期的平衡建立在新的D1点。新的平衡就以**点为代表。注意的是，当新的均衡租金（R**）高于原来的均衡租金(R*)，临时租金水平R1要低些。另外，注意到空间市场数量长期均衡要高于其原来需求水平（Q**Q*）。 §4.3 资产市场需求增长的变化 资产市场需求增长的变化(A) 考虑到资本市场的资产投资者对于房地产投资的需求增加的效果。因此，喜好在投资者不介意房地产的风险或尝试期望房地产租金比以前更多预期增长开始相对移动。所以他们目前并不需要更多的回报.问题是，一些问题投资资者现在希望在房地产商的投资高于他们以前支付的。这