房地产开发与管理：市场研究.pptVIP

房地产开发与管理 §市场研究 §1 市场的含义 §2 市场研究的含义 §3 市场研究的步骤 §4 市场研究的内容 §5 市场分析 §6 市场研究中信息的来源 §7 房地产研究四方格设计模型 §1 市场的含义 “市场”这个词有各种不同的含义。 历史上，市场是指买方和卖方会面的场所，有代表性的是城镇的中心或农村的集市。 今天，市场被定义为一个特定地理区域内某种类型物业的使用者、购买者和承租者。 §2 市场研究的含义 市场研究是市场信息采集、加工和（增值）服务的过程。 美国市场营销协会对市场研究的定义是：通过信息把消费者、顾客、公众和营销者联系起来，这些信息是用来:寻找和定义市场机会和问题；产生、提炼和评估营销行为；监测市场表现；促使人们把营销作为一个过程来理解。 §3 市场研究步骤 第一步，是分析国家的经济状况（也包括国际经济状况）并预测其长期趋势，仔细考察区域、城市、邻里和场地的特征。 第二步，是调查市场上重要的可比项目的特征、功能和优点。 第三步，是对细分市场和拟建项目作出吸纳率假设，即目标市场将在什么价格、多长时间吸纳多少单位的物业？预测细分市场的吸纳率需要仔细分析可比性物业的特点功能和优点。 §4 市场研究的内容 供给分析使用当地的、地区性的和全国性的数据，一般考虑以下因素： ◎存量房及其质量； ◎新建房的数量（包括在建的和拟建的） ◎存量房和新建房的特点、功能和优点； ◎总体空置率和空置房的特征； ◎当前的吸纳率和吸纳数量（包括用户/租客的类型）； ◎市场上的租金（以及不同地点和不同特征房屋之间租金差异的原因）； ◎租约条款和折让情况（例如减免租金、搬迁补贴等）。 §5 市场分析 §5.1 市场分析的概念 §5.2 市场分析的目的 §5.3 市场分析的内容与作用§5.4 市场供需变化与指标 §5.5 信息收集与验证§5.6 空间空置量与净建设量、净吸收量的关系 §5.7 确定相关市场§5.8 研究过程与结论的表述 §5.1 市场分析的概念 市场分析是对某种特定的商品或劳务的市场进行界定和研究的过程。 §5.2 市场分析的目的 一些市场分析侧重于具体微观决策，另有些侧重于更广泛房地产市场及其总体特性。具体微观分析主要侧重个人建筑物和房地产个人使用者。第二种分析，房地产市场总体特征，目的是量化和预测空间的需求和供给，主要包括预测房地产市场特定区域的未来租金和空缺。很明显，市场分析的目的主要是支配分析方法类型的选择。 §5.3 市场分析的内容与作用(A) 1.市场分析的内容 ◆ 市场研究 ◆ 销售研究 1.1 销售研究一般是针对具体的物业，分析它的需求组成。根据销售研究,开发商可以修改房地产的产品特征、价格和促销手法，使房地产产品更好地符合市场，吸引特定的客户群体。 1.2 销售研究一般包含四个步骤： (1).描述拟建项目使用者的特征； (2).找出项目的收入单元，例如空间和相关服务； (3).对产品的特征、功能和优点进行详细地描述； (4).给出价格策略和销售策略。 §5.3 市场分析的内容与作用(B) 2.市场分析在可行性研究中的作用 在开发商对项目创意进行了初步的验证和细化后，系统的市场分析将检验开发上做作的假设是否成立。 市场分析在项目的不同阶段为不同的参与者服务。 市场分析中的几个问题 对以下问题进行深入分析有助于得到更准确的市场研究结果： （1）从更广的范围获取市场统计数据； （2）分析数据的整体逻辑性； （3）建立与项目收益能力相关的指标的数据系列（作为敏感性分析的依据）； （4）详细地刻画出项目所处的竞争性子市场。 §5.4 市场供需变化与指标（A） 一个典型市场描述变化清单： 空置率 租金水平 新开工建设量 新竣工量 新空间吸引 自然控制率是指长期运行市场趋向的一个平均控制率，这就表明市场供给和需求接近平衡。当控制率低于自然控制率，则租金上升，新开发也会发生。当控制率高于自然控制率，则租金下降。 §5.4 市场供需变化与指标(B) 市值租金是指当前市场典型新出租交易租金水平。 建设代表了市场空间存量增加的可能性。 空间吸收是指每年新增空间数量。总吸收测量年度空间租赁签约总量，不管租户来自什么地方。 净吸收是指简单的市场空间净变化量。 物业类型的主要需求驱动 §5.5 空间空置量与净建设量、净吸收量之间的关系 (空间空置) t = (空间空置) t-1+ (建设) t – (净吸收) t §5.6 信息收集与验证 1，数据的搜集； 2，验证房地产市场上的供给信息； 3，理解和验证房地产市场上的需求信息。 §5.6.1 数据的收集途径 1. 私人公司或公共部门提供信息 2. 交换信息 §5.6.2 验证房