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房地产评估作业与例题 作业1：成交价 有一待估宗地甲需评估,现搜集到4宗地。 表中负号表示参照物条件比待估地差，正号表示参照物宗地条件比待估地条件优。 当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，地价比容积率为1时的地价增加3%。另外该城市地价指数见下表。 地价指数表 P153例题6-3: 收益法 某房地产公司于2003年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2005年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。 另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的 3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。试根据以上资料评估该宗地2007年3月的土地使用权价格。 1、选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486 000（元） 3、计算总费用 （1）年管理费＝486 000×3.5％＝17010（元） （2）年维修费＝2500×900×1.5％＝33 750（元） （3）年税金＝20×900＝18000（元） （4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元） 年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4） ＝17 010+33 750+18 000+4 500＝73 260（元） 4、计算房地产纯收益 年房地产纯收益＝年总收益－年总费用 ＝486000－73260＝412740（元） 5、计算房屋纯收益 （1）计算年折旧费。 （2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）： 房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×已使用年数 ＝2500×900－46875×2＝2 156 250（元） （3）计算房屋纯收益： 房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率 ＝ 2156 250 ×8％＝172 500（元） 6、计算土地纯收益 土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益 ＝412740－172 500＝240 240（元） 7、计算土地使用权价格 土地使用权价格＝240 240 /7% ＝3 432 000元 单价＝3 432 000/500＝6864（元） 8、评估结果 本宗土地使用权在2007年3月的土地使用权价格为3432000元，单价为每平方米6864元。 土地使用权在2007年3月的剩余使用年期为50－4＝46（年）。 练习：成本法 某土地面积为1000平方米，每平方米征地费100元，开发费150元，土地开发期为两年，开发费在开发期内均匀投入，开发商要求的回报率为10%，当地土地出让增值收益为12%，银行贷款利率为6%，则该土地用成本法评估土地价格为（ ）元 A：331923 B：298360 C：280000 D：275000 作业：收益法注册P59，6 某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。 作业2：剩余法 注册P59，4 有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1,000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期2年，建筑费用3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用和专业费用)之和的20%，试评估该宗地地价。 P163例6-7 有一宗