房地产开发与管理可行性研究.pptVIP

房地产开发与管理 可行性研究 §1 可行性的定义 §2 可行性研究概述 §3 初步设计 §4 建造成本和全部成本的初步估算 §5 贷款人与投资者 §6 建筑许可和其他政府管理 §7 价值报告和正式可行性评估 §8 风险资本 §9 风险控制技术 §10 案例研究 §1 可行性的定义 “可行性”最好的定义是一位著名房地产教育学家詹姆斯·格里克普在其1972年的经典论文“可行性研究的合理方法”中提出的，格里克普给出的定义是：“当房地产项目分析时认为，一个项目详细的具体计划在特定约束和有限资源的条件下，具有满足特定目标的合理的可能性，那么房地产项目就具有‘可行性’。” §2 可行性研究概述 可行性研究是正式阐述一个项目是否可行的工作。除了图、照片、摘要之外，一个典型的可行性研究还应该包括结论、市场研究、初步设计、成本估算、融资来源和条款、项目与政府的关系和价值估算。 一个可行性研究报告内容 基本部分： ◎摘要； ◎地图； ◎场地照片； ◎效果图； ◎市场研究所得出的项目价值模型； ◎成本预算—用造价手册测算加上承包商提供的估价； ◎进度安排 ◎人员安排 可行报告关键的分析点 ◎项目的创意和目标市场； ◎目标市场的仔细描述和列举； ◎找出可比项目（竞争项目）的主要特征、功能和优点； ◎把上述资料组合到折现现金流模型中； ◎进行敏感性分析，对项目的各个关键决策进行评价，从可行到最优； ◎对风险的描述，提供适当的风险控制方法； ◎基于所有项目参与者的角度评价项目的可行性。 §3 初步设计 初步设计是展示建筑的外观、可租售面积、停车场、HVAC系统等重要的建筑特征。 §4 建造成本和全部成本的初步估算 项目的建造成本包括土地成本、基础设施建造成本和主体工程建造成本。 一个典型的成本估算内容(A) ◎土地成本 ◎场地开发成本 ◎设计费 ◎建筑设计 ◎其他工程设计 ◎施工成本 ◎按分部分项工程 ◎按人工和材料 ◎各种许可证 ◎融资费用 ◎长期贷款保证金 ◎建设贷款利息 ◎建设贷款费用 一个典型的成本估算内容(B) ◎市场营销费用 ◎市场推广费用 ◎广告 ◎租赁佣金 ◎代理费 ◎运营准备费 ◎税收及其他法律费用 ◎会计成本 ◎现场监理费用 ◎管理费 ◎不可预见费 ◎开发费 §5 贷款人与投资者 贷款人与投资者预测项目的偿债比率、贷款价值比，估计项目在特定市场上的长期保值能力。 §6 建筑许可和其他政府管理 政府部门是项目开发的最重要的参与者，项目所需的各种建筑许可证由政府部门颁发。 有的开发商通过和政府合作开发公用/私营项目，来搞好与政府之间的关系。 §7 价值报告和正式可行性评估 市场研究的结论是对项目的出租或出售情况的估计，它预测项目的租金售价、出租出售率和出租出售时间，以及相应的费用。 §8 风险资本 对于这类大型项目，应该把项目创意细化之后到开始施工之间的这段时间是为风险投资阶段。这一阶段的资金投入是充满风险的，因为在这一时期，项目仅仅从一个创意开始，他的规模和价值是未知的，它能否实现也是未知的。 §9 风险控制技术 1.可行性研究 2.融资安排 3.让项目管理、市场营销和施工方面的专业人员以及政府官员证实地视察和检验建筑设计 4.开发商必须检查项目所需的设备和市政公用设施是否完善 5.在考虑项目的基础设施建设成本时，开发商不只是考虑如何获得建设许可证，还要机智地提出“城市对这部分基础设施给予一定的补偿”的要求。 6.开发商要检查承包商是否获得了相应的建筑许可，在一些城市，还要检查分包商是否也获得了相应的建筑许可。 7.在建筑设计合同中提供结构性担保。 * * *