长安明珠国际广场整体推广策略.docVIP

长 安 明 珠 国 际 广 场 整 体 推 广 策 略 目 录 明珠国际广场商业经营定位 长安商业近况 商业经营定位阐述 商业推广主题阐述： 四、招商销售整体策略 出租策略 销售策略 价位策略 长安明珠国际广场招商策略 长安明珠国际广场项目定位 目标商家素质要求 招商主导方向 招商各阶段的推广 1、前期内部招商： 2、公开招商 3、后续招商 4、招商前准备工作 招商流程 招商措施建议 明珠国际广场销售策略 一、总体策略： 二、营销核心策略： 三、营销推广主题 四、推广策略 五、客户定位 六、销售时机与阶段安排 七、阶段性推广安排 明珠国际广场商业经营定位 一、长安商业近况 根据长安区域商铺投资调查分析，当前长安商业物业的总体经营处于疲软状态.原因归结为两方面，一是长安的投资客对目前东莞市场不十分看好，对投资商铺愈加慎重；二是长安现有投资型商铺较少，外界对长安的市场不十分认同，导致客户层较为狭窄。 与长安其他商场比较，本项目位置较好，但人流不十分旺盛,要在整体市场疲软的大环境、人气不旺的小环境中脱颖而出，取得较好的经营与销售业绩，美联建议： 提前招商，引进品牌经营者入场，重新树立消费者购买信心，将长安本地中高档消费能力截留在当地； 内铺实行返租，使商场顺利过渡到商业成熟期，树立投资信心； 店铺小分割，压缩铺位投资总额； 付款方式优惠，降低投资门槛； 统一经营，提供完善的“代租代管代收”服务，免除投资者后顾之忧。 二、商业经营定位阐述 1、商业主题定位：综合性高档大型购物休闲中心 体现在商场的面积和业态的齐全 与长安广场相融，周边毗邻高尚豪宅区，更体现品味休闲、品味文化的购物乐趣 商业经营档次：以时尚精品为主，辅以少量中偏高档次品牌 从目前长安当地已有商场物业及其所经营的商品类型分析，现时所经营的商品种类已较为丰富，人流相对地较为集中，在此情况下，如果本项目仍然走“大众化”经营路线，恐怕难以突围而出； 本项目的形象应该切底地利用本项目地处高尚住宅区、邻近长安广场的有利条件，营造档次比已有的同类型物业更高一筹的形象，并有利于与住宅的高档次相呼应。 经营主题：根据前期市场调查分析，项目经营商品主题的市场空间有六种： 高档次精品时尚购物店； 综合性超市; 专业主题市场； 休闲中心; 中高档餐饮机构; 稍高档次的娱乐城。 经营最终业态需根据商家进驻情况和招商情况确定。 三、商业推广主题阐述： 提供稳定回报、巨大升值潜力的投资型商城 长安中心商圈，未来CBD金坐标 突出投资价值，以商铺的投资性作为推广重心。 从以下几方面支撑本项目的投资价值： 地段优越：项目处于长安中心区，邻近镇政府，长安广场所在区域为长安未来经济、政治、文化及豪宅居住中心。该区规划起点高，有利于投资客户产生认同感。 未来中心商圈：项目周边有汽车总站、长安国际酒店等大型项目,将带动项目的人流发展,加上步行街的实施，将进一步带动项目价值的提升,将形成围绕长安广场的中心商业圈。 投资前景：将目前销售、租金水平，与建设成熟后的中心区价值预期比较，给客户充分展现良好的升值前景。 经营品牌：由招商活动最后落实。 根据长安当地商业调查所得，目前长安商业经营状况较差，较主要的原因就是缺乏统一的、良好的商业经营管理，以及较高的市场诚信度，如不少商城由于分散经营、各自为政，或是统一经营的商场由于产品缺乏特色、对消费者的承诺难以兑现，导致在日渐剧烈的商业竞争环境下，逐渐遭消费者遗弃。 美联建议由品牌良好的机构进行全面的商业布局规划、商业推广和物业管理，由此可在较大程度上确保本项目的商业经营能在较为疲软的市场状况下逆市生存，为商场确立良好的经营引导，并建立较高的商界知名度和消费者心目中的品牌知名度。 租金回报：美联建议本项目在片区商业成熟过渡期间提供5年以上租金回报保证。 租金回报有利于： 充分展示发展商的实力和对本项目的信心； 增强对投资客户的吸引力，客户相当于只付出实际73%的铺面价格，即可拥有所购商铺，在中心片区商业成熟后，本项目的商业知名度亦已建立，而商业经营状况亦已步正轨后，有更大的升值空间获利； 对于本项目70年的商铺经营期，以前五年为商业经营起步时期，换取稳定的租金回报和良好商场规划经营，对投资者而言，有较大的吸引力。 突出投资前景，以“中心区发展前景”为信心保证。 让客户购买的不但是实际的商铺，更购买了中心区良好的投资前景： 作为东莞经济最具发展的城镇之一，经济发展迅猛,在经济高速发展的前景下,必然带动商业及地产的发展； 说明长安镇中心区的未来规划细节，分析长安中心商圈的前景； 厚街、常平、樟木头、虎门等中心区发展情况作对比，说明中心区规划的未来价值，尤其通过对上述等地中心区建设