北京房山水岸蓝桥项目策划方案.docVIP

北京房山“水岸蓝桥”项目策划方案 第一部分 项目概况 第二部分 市场概况 第三部分 SWOT分析 第四部分 项目定位与目标客户群体定位 第五部分 项目营销策划构想与执行思路 第六部分 广告推广策略 第七部分 客户满意度调查与反馈信息整理 第一部分 项目概况 项目土地性质及现状 地理位置： 项目地块位于北京市房山区良乡水屯村，东至水屯村马柏路；南至房山区环城水系；西至南福公园；北至水源路。 地质、地貌： 经北京市地质局对该地块进行的土地地质勘察显示，该地块底层结构为砂土层，符合建筑用地要求；地块相对平整，局部洼地。 面积、红线平面图： 该地块总占地面积100080平方米（见图一）。 地块“七通一平”现状： 地块市政水、电、暖主管网已接通地块周边，土地平整，对施工不产生负面条件。 （图一） 项目周边环境 周边建筑物 地块地处北京市房山区良乡，周边建筑多为上世纪80年代所建，以地上4层砖混结构建筑为主。 周边自然景观 该地块南侧紧邻城市环城水系，河面宽60米，属城市用于防洪抗旱人工开凿。 历史人文景观 该地块距周口店北京猿人遗址、卢沟桥革命历史博物馆直线距离5公里，结合房山区人民政府“十一五”规划，把房山打造成以旅游、休闲、度假为支柱产业的构思，该项目周边历史人文氛围浓厚。 项目周边环境污染状况 城市高压走廊在地块内东侧由南向北贯通整个项目地块，根据市政的规划要求，高压线两侧30米范围内不允许建设建筑，故该条高压线需我方在项目开工以前与电业局协商（移高压线塔等相关费用计入建筑成本核算中），予将高压线向东移150米，并下入地下管道内。 项目地块交通状况 项目周边交通网 地铁20号线自六里桥发车至良乡终点站，途经地块东北侧水源路东段，在南福公园北口处设“水屯站”；市政公共交通1001路天坛发车、1002路北京西站发车均路过水屯南福公园站。 城市规划要点 据房山区规划局对该地块规划要求，项目为二类居住用地，容积率1.65，北侧退线12米，西侧退线8米，南侧、东侧退线6米。 地块周边市政道路状况 项目北侧主干道水南路可直通京石高速，路宽36米双向8车道；项目西侧的次干道马柏路，路宽28米双向6车道；项目东侧、南侧属于城市规划路，规划要求路宽20米，需我方代征土地垫资修建。 项目周边市政配套设施 购物场所 燕龙大厦位于地块东南600米，燕龙大厦内有4万平米百货，1万平米大型超市；燕龙大厦南侧为1万平米批发市场；地块东南400米为3万平米的建材市场。 文化教育 地块东北水南路东段为水屯村幼儿园，西北水源路西段为百泉庄小学。 医疗卫生 北京博仁医院位于地块西北300米，该医院为三级乙等医院。 金融服务 地块东南500米，燕龙大厦一层中国工商银行水南路分理处；北京市农村信用银行水屯分理处。 邮政服务 地块西北侧粮库的北端为中国邮政。 生活服务 水南路北侧沿路生活服务配套等商铺十余家，包括上海大众汽车维修部；马柏路西侧为国家粮油大型储备中心房山站点。 娱乐餐饮 水南路东段，福成肥牛连锁店水屯店。 周边现有、潜在的对项目不利干扰因素 地块东侧有高压线。 第二部分 市场概况 宏观市场分析： 北京房地产市场概况及政府相关政策 对于2010年楼市比较重要是政府的货币政策09年上半年房价是下跌的，到09年五一之后，房价才开始有所回暖，由于几块地的拍卖，人们看到了投资机会，疯狂涌入来投资，使得09年的房价，大概在七个月时间基本翻了一番，平均数字六七十。 相关的统计，比如地价房价的比例，宽松的货币政策必然是2010年基本表象。银行开会说继续维持现在宽松的货币政策，虽然说对房地产信贷加紧，但是从拍地情况来看，不仅没有加紧，实际是放松了。 宽松货币政策肯定使得很多人相信，房价还会涨，而且意识到宽松货币政策会使越来越大。另外保障房政策，保障房并不能真正影响房价。商品房的好处是品质与保障房也不一样，居住定位要求也不一样。2010年的楼市不会遇到拐点，像09年的楼市出现往上拐的拐点，宽松的货币政策导致大量土地天价成交，在这样的前提下，暂时也不会有，除非等到银行货币政策缩紧。 200年居住用地规划布局 按照城市总体规划确定的中心城－新城－镇的城镇布局体系，统筹安排近远期居住用地布局。中心城根据六个调整、六个优化的原则，按照分散集团式的空间布局，合理控制住房建设规模和改善人居环境，促进人口和职能的有效疏解；高水平、高标准、高起点建设新城，提高新城住房品质和居住质量，增强新城的吸引力，使新城成为中心城人口职能疏解、首都现代化过程中新功能聚集和新增居住需求的主要载体；有效引导首都城镇化的健康发展，增强小城镇的规模效应和聚集效应，加强对房地产开发的管理，促进农村人口居住和就业向小城镇集中。 项目所在地的房地产市场分析： 水屯住宅项目开发现状： 水屯