济南千佛山某项目初步可行性研究报告.docVIP

项目简介 本项目地块位于济南千佛山东麓，东依燕子山，南临大佛头（山名），北距贯穿东、西新城和主城区的主轴线经十路600米，西靠燕子山西路。 本项目总占地94.03亩，由两自然地块组成，中间间隔近6亩无主地块（现为省武警二支队占用）。东为山东恒舜房地产公司自有地32.28亩，西为省武警二支队用地61.75亩，整个地势依山而下,东高西低，落差较大。 两自然地块中，山东恒舜房产自有地规划设计原由济南市高新区规划局批准，现因管辖权转移至济南市规划局，因而需要重新规划审批；省武警二支队用地由恒舜房产从中协调努力，武警主管部门已批准军转民转让，但其时效性需要进一步追踪确认。 我公司拟以转让购买方式从恒舜公司处获得此两地块的独立经营开发权，进行中高档住宅开发。 区域分析 (一)、区位 西进、东拓、中疏、南控、北跨是济南新确立的城市发展战略，具体划分为：中心的泉城特色风貌带、西部新城、东部的新城和产业带。西部由于长期以来基础较差其发展需较长时期；北部由于黄河阻隔其发展空间尚需拭目以待；南部作为山林生态风景区是最佳居住地，但已控制开发；东部是济南的经济文化教育重地，东部新城已具相当规模。 本项目所处位置既是泉城特色风貌带起源地的千佛山景区，又是东部新城区的起始边缘，它三面环山、环境幽静，交通水电教育等配套齐全，该区域已成为济南高档住宅区的象征。 本项目地块区位价值极高，周边楼盘价格均在4000元以上，具备做高档楼盘的环境和市场基础。 （二）、区域楼市 纵观济南楼市，东、南向为旺市之地。本项目所在区域即具南部楼盘的山色之美，又有东部楼市的旺气，故而高档盘云聚：中创开元山庄、中润裕华园、中润富华园、开元圣华山庄、中联花园、永大清华园等十几个楼盘各显神通，演绎山景豪宅的独有风范。 业界冠之以东南“开元板块”。 区域楼盘分布特点 本区域占地相对狭小：燕子山至环山路之间的南北狭长地带，以中创开元山庄为核心十几个楼盘摩肩擦锺组成紧密的带状开元板块。这种楼盘密度在泉城楼市中不多见，一方面反映出原规划管辖单位控规不力，另一方面可以看出本区域可观的利润指数及由此带来的激烈竞争，开发商各显神通你争我抢见缝插针，力图分得一份羹。 区域楼市特点 本区域一直是市场热点之一，从中创开元山庄扯起泉城楼市高档板块大旗开始，不断的推陈出新，区域楼市魅力不言而喻，居高不下的楼价就足以说明，在此不作过多陈述。主要以审视的目光看本区域不尽人意之处，以求寻找市场空位，使本项目成为楼市竞争后半程冠军。 楼盘规模大小不一、相对偏小。 占地面积 建筑面积 建筑形态 明月花庭 3333平方米（5亩） 8542平方米 1栋小高层 中益燕开花园 2栋多层 永大清华园 72000平方米(108亩） 平方米 18栋小高层为主 冠宇环翠山庄 4栋多层 开元圣华山庄 一期3栋多层 中联花园 低层多层 中创开元山庄 末期两栋高层 表中可以看出，楼盘占地从5亩到108亩，比较散碎，割据现象严重。与本项目规模可类比的是：中联花园、永大清华园、中创开元山庄、开元圣华山庄等几个中型盘。 B、盘密度大、容积率高。寸土寸金、寸土必争，终于把最有规划开发价值的搞成了最支离破碎的蚕食之地；高土地成本、高收益期望值造成本区高楼林立、拥挤杂乱，与山景豪宅的风范颇有不符。 C、D、E、F、G、 区域楼市供求特点 本区域由于土地量偏小，住宅供给总量在正常意义上并未超出市场接受能力，之所以出现销售不温不火的原因很多，主要是以下几个供求矛盾作祟。 小高层、高层住宅相对过剩。 多层住宅体量小不成规模、整体品位低。 低层豪宅相对于高端消费需求总量暴露出量小、单一的弱点 D、中小户型严重不足。 可以想象，一个以多层住宅为主体、倾心打造低层豪宅、注重环境设计品位塑造、涵盖多个细分市场的新盘将成为市场新宠。 项目地块SWOT简析 （一）、地块周围景观 前方（南）：中联花园→开元圣华山庄→永大清华园→山体。 右方（西）：开元富华园→中创开元山庄等。 后方（北）：多层宿舍楼→经十路。 4、左方（东）：山体。 （二）、项目地块优劣分析 劣势 A、区域楼盘林立，或已清盘或已销售，已经吸纳了大批高端客户的消费能力，需要以特色品质和手法吸引潜在目标一次、二次、三次消费，对楼盘全程策划提出了更高要求。 B、本项