收益法收益法的基本原理.pptVIP

收益法 第一节?收益法的基本原理 一、收益法的概念和理论依据 1.概念：是求取估价对象未来的正常净收益，选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2.理论原理：预期原理 将估价时点视为现在，自爱现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该宗房地产的价格 二、收益法适用的对象和条件 是有收益或者有潜在收益的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等房地产 三、收益法的操作步骤 1.搜集有关房地产收入和费用的资料 2.估算潜在毛收入 3.估算有效毛收入 4.估算运营费用 5.估算净收益 6.选用适当的资本化率或折现率 7.选用适用的收益法计算公式求出收益价格 第二节收益法的计算公式 一、最一般的公式 n Ai V ＝ ∑ -------------- i=1 （1＋R）i 式中: V ─ 收益价格（元，元/m2）； Ai─ 未来第i年的净收益（元，元/m2）； R ─ 资本化率（％）； n ─ 未来可获收益的年限（年）。 二、收益年限无限年且其他因素不变的公式 V= a/r 此公式的假设前提是：⑴ 净 收益每年不变为a; ⑵资本化率大于零为r; ⑶ 收益年限为无限年 三、收益年限有限年且其他因素不变的公式 V=a/r[1-1/(1+r)n] 此公式的假设前提是：⑴净收益每年不变为a；⑵资本化率大于零为r；⑶ 收益年限为有限年n  该公式有以下列用途： 1.直接用于计算价格 2.不同年限价格的换算 3.比较不同年限价格的高低 4.用于比较法中土地使用年限修正 5.其他通过计算可以发现，资本化率越高,接近无限年的价格越快 四、净收益在未来的前若干年有变化的公式 1.?????? 收益年限无限年的公式 n ai a V ＝ ∑ -------------- +------------- i=1 （1＋r）i r（1+r） t 2.?????? 收益年限有限年的公式 n ai a 1 V ＝ ∑ -------------- +------------- [1- ----------] i=1 （1＋r）i r（1+r） t (1+r)n-1 五、净收益按一定数额递增的公式 1.收益年限无限年的公式 　 V=a／r + b／r2 2.收益年限有限年的公式 　　 1 n V=(a／r + b／r2）[1- ----- ]-b／r×---- (1+r)n (1+r)n 六、净收益按一定数额递减的公式 只有收益年限有限年一种，而且要求收益年限必须小于a/b 七、净收益按一定比率递增的公式 1.收益年限无限年的公式 a V=------- r-g 2.收益年限有限年的公式 a 1+g V=-------[1-(--------- )n ] r-g 1+r 八、净收益按一定比率递减的公式 1.收益年限无限年的公式 a V=------- r+g 2.收益年限有限年的公式 a 1-g V=-------[1-(--------- )n ] r+g