快捷酒店项目可行性报告_精品.docVIP

二号桥酒店项目可行性报告 第一部分 物业现状及改造可行性分析 第二部分 项目市场分析 一、 项目基本情况 二、 市场调查情况 1 项目简要 2 项目周边的物业情况 3 项目周边酒店情况 4 项目周边未来规划 5 项目的S.W.O.T分析 第三部分 项目的投资分析 第四部分 项目总结 第一部分 物业现状及改造可行性分析 一、物业改造成酒店的限制因素及可行的解决方案 本方案坐落地点没有成品物业，需要投资方前期建设，房屋主体需要混凝土框架结构，主体内部需要包含基本的供电系统，消防系统，空调系统，电梯系统，供水系统，供热系统，排污系统，排污系统，供气系统等可以满足酒店正常运营的必备的基础系统。外部需要有自己独立的停车场，满足80%的客人车位问题！周边交通一般，物业坐落的位置不临街。 第二部分 项目市场分析 一、 项目基本情况 项目占地面积1800平方米，欲建楼层数为2层。建成后首层可以分为几个店铺，以底商的形式出租，预计酒店可用面积为2500平方米左右。 二、 市场调查情况 1、项目简要 项目地理位置位于津塘路二号桥轻轨站旁，属于东丽区与河东区交界，距离东丽区东丽广场，东丽商场等繁华的消费中心为3公里左右，距离电传所，造纸五厂有2公里左右，距东丽开发区5-6公里。 2、项目周边的物业情况 （一）本项目周边以居民区为主，而且楼龄较长，餐饮，娱乐配套设施少，上档次的餐厅和娱乐会所缺乏。 （二）项目周围3公里之内没有可以带动酒店的消费人群（餐饮，娱乐，大学，医院等消费群体） （三）周边的建筑较旧，后期房间的租赁和底商租赁价格不会太高。 3、项目周边酒店情况 项目周边3公里以内没有酒店5公里左右有一个如家酒店，定位为快捷酒店。 4、项目周边未来规划 （一）城市副中心跨越式规划正在诞生 项目位于天刚柳林城市副中心之内，属于未来一主两副建设城市的新格局。诸多利好政策，具有一定发展空间。 （二）项目对面在2013年底，会建成一个6万平方米的大型商业中心--金地广场。中间包括1万平米的大型超市，4000平米的高端影院及品牌主力店，高端餐饮，金融业，零售商业等多种业态，有5000平米的主题运动休闲会所，将会为项目创造可观的价值。 （三）未来交通网；项目现在位于轻轨二号桥旁，东南半环快速路，二号桥公交站（大概20路左右）未来会开通地铁9号线、7号线、10号线Z1线、实现与地铁2号线3号线及京津城际铁路的换乘，会给项目带来一定的客源。 5、项目的S.W.O.T分析 项目的优势 项目兴建于自己的土地之上，相对于物业租金有一定的优势。 项目的劣势 项目周边现状没有能带动消费的人群。 项目的机遇 项目周边现在属于发展阶段，发展过程中及成熟期后项目的认知度会比以后起来的酒店有绝对优势。 项目的威胁 自然灾害之类等不可预测因素会影响酒店的经营管理；以后城市规划变迁会影响项目的经营。 第三部分 项目的投资分析 1酒店项目面积大概2500平方米，大概能出120间房左右。平均房价在160左右。支出包括营业税、客房成本、管理费用、财务费用、所得税。营业纯利润是收入的50%左右，以80%的开房率计算。每月的纯利润在120*160*80%*30*50%=230400 2酒店首层大概有1000平米的底商，可以整体或分段出租每年租金大概在50-80万左右。 第四部分 项目总结 1该项目不是营业中酒店且没有前身物业所以投入成本较大，需要一定的资金投入。 2按项目现有周边环境看，没有明显的主流群体支撑酒店客源。 3项目建成没有相关的物业租金成本费，相对节省一大部分运营成本，资金回笼觉快。（3-5年左右） 4项目周边后期建设商圈汇聚，如果发展理想，影院，练歌房，大型购物商场会给项目带来可观的消费人群和商业价值。 综上所述，就项目地点现有周边环境和大环境的趋势来看，项目如果定位再快捷或商务酒店存在一定的发展潜质，但是考虑到现有条件前期还是需要一段时间的培育期。因为周边居民区较为庞大，配套的生活设施不完善，建议分出一定面积投资一个普通大众洗浴，一方面周边没有正规的大众浴池这个项目迎合百姓需求前景利润乐观；另一方面通过洗浴带动酒店消费自己增加消费群体！