【精品】成都安靖镇房地产项目市场定位报告.ppt

安靖项目定位报告 策划部 目 录 第一部分 项目情况 第一部分 市场研究 第二部分 主要竞争板块解析 第三部分 目标消费群定位 第四部分 产品定位 第五部分 规划设计建议 第六部分 产品亮点提炼 第七部分 营销延展 第一部分 市场研究 第一章 安靖项目基本情况 第二章 安靖房地产市场分析 第三章 消费群分析 第一章 安靖基本情况 项目地块基本情况 我项目处于安靖镇核心区域—靖兴街，中国电信旁，与安靖镇政府隔街相望。项目占地约为18亩，周边配套完善，教育、医疗等相关设施齐备，交通便利。项目周边环境宜人，上风上水。 第一章 安靖基本情况 安靖地处成都平原腹心地带，位于“银郫县”东端，北邻新都县大丰镇，南接郫县犀浦镇，东邻与成都市金牛区洞子口乡接壤，距成都火车北站仅5公里。 全镇幅员面积22平方公里，辖1个社区，7个行政村，区域内居住总人口11万余人，其中本地常住人口2.3万余人,外来人口近8万人。 安靖路线情况 南向线路一：九鼎路经古靖路上成彭路 依次可辐射剑龙钢材（电配）市场、西南药都、粮油食品批发市场、洞子口纺织品市场。（见上图）以上市场距离项目最远不超过5公里。 南向线路二：九鼎路经成彭立交下接金府路、洞子口路、商贸大道、九里堤路、交大路。 本线路辐射区域如下：金府商圈东侧、九里堤居住区；其次为荷花池、五块石商圈，远至高笋塘512等建材市场。本项目距钢材城大约在3-4公里左右。距交大路二环路口不超过10公里。 南向线路三：犀安路、沙西线，跨三环，下接金府路、交大路。 本线路辐射区域如下：金府路西侧机电商圈、交大路及茶店子片区。 西向线路：犀安路，安靖至犀浦仅4公里。到交大新校区3公里左右。 安靖契机 成彭高速入城段改造、沙西线改造将拉近成都与安靖的距离，安 靖成为西北门户城市近郊区域，城市交通更为快捷； 规划中的成郫灌城市轻轨起于地铁2号线成灌客运站，将途经犀 浦，3年后建成投入使用。该线路的建设将大大提升三四环区域 西北部人流物流通达度。 地处郫县西部新中心规划区域，将会有大型大量的市场搬迁至此，将加快安靖的商业繁荣。 第二章 市场调查 根据安靖镇的实际情况，我们对于辖区内相对人流量、商业网点密集、环境较好的区域进行有针对性的调查。 经过观察，重点对以下三个村的消费群调查。 一、雍渡村 二、土地村 三、熹安村 雍渡村 基本情况： 雍渡村面积6平方公里，其中本地3100人，本地人口和外来人口比例接 近1:10。现有耕地面积1700亩。2005年实现二、三产业总产值8000万元。 工业总产值5500万元，工业增加值2588万元。农业增加值480万2元，村内 有规模工业企业2户，从事个体服装加工、绣花的加工业、作坊200余户， 其他工业企业4户。外来人员大多从事服装和建材加工，本地人的收入来 源主要以房屋出租为主。 雍渡村 商业情况： 本区域交通方便，是成都经成彭线到达安靖的第一村，道路规划较好； 区域内集中大量外地经商户，商业较为繁荣，大多自主经营烟酒、服装、鞋业、电器等； 区域内具有较大规模的市场，经营状况较为理想； 聚集大量的传统手绣、现代“机绣”、“电脑绣”，融布艺加工、服装生产、软装饰品制作为一体的加工场； 海霸王生产基地正在修建当中。 总结： 雍渡村是郫县城乡一体化工程示范村，修建了大量的安置房； 区域内商家以富顺、巴中、中江、南充的外地人员为主。目前主要 以租住农民的安置房居住，居住条件不理想。 区域内潜在消费群较大，但消费力较弱； 土地村 基本情况： 交通便利，道路规划较好； 商业网点较为密集，主要经营项目为通讯、餐饮、娱乐； 距成都火车站仅5公里，成铁西环线穿镇而过，为土地村发展物流业和服装加工业提供了可能性； 背靠荷花池、五块石、金府机电城等西南地区有名的大市场，直接促进 了村庄形成“家家是工厂”的工业格局； 人口流动量大，外来人口大大超过了本地人口，是本地人口的两倍多， 导致了租房的市场需求； 该区域有从五块石搬迁过来的食品批发市场和纺织品批发市场聚集2000家商户。 注：该区域由于是经营项目具有一定规模，有一定的积蓄，购买力较 强。 西安村 西安村，目前安靖镇内商业网点最多，生活配套最完善、人口流动性最大、最繁华的区域； 该区域主要以餐饮、服装等经营项目为主。 本案属西安村地界； 区域内也存在大量的绣花、纺织、手工艺等加工作坊； 存在“府河新村”的小产权房。 安靖市场情况 总结： 大量的外来人口