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声福国际大厦营销方案.doc
声福国际大厦营销方案
声福国际大厦系柳州柳邕路首座高层商品房项目,因此营销方案制定正确与否将对声福国际项目有较为有重大影响,现特拟方案供轩辕公司决策层参考。
1、项目SWOT分析
1.1优势分析
1.1.1地理优势
★项目基地所处地势平坦、地形开阔、地块方正、地质条件良好。
1.1.2建筑规划优势
★柳邕路首座小高层,易于吸引众人瞩目,可成为柳邕路地标性建筑。
★规划有四层底商,十三层小户公寓房。
1.1.3区位优势
★基地位于柳州物流区内,毗邻柳州农贸批发市场,周边有国联物流、八达物流、建材市场、五金市场、、汽配市场、废旧市场等。
★基地周边有帽合公园、七彩山庄、足球场、跑马场等众多休闲设施,易于聚拢人。
★周边有汽车、汽配等众多工矿企业
1.1.4交通动线优势
紧邻市交通主干道柳邕路,平坦开阔、往来便捷。
1.2劣势分析
1.2.1成本劣势
高层相比多层建安成本相差1倍以上,直接导致本项目价格高企。
1.2.2宣传定位劣势
公司前期宣传办公写字楼为主,定位与市场需求误差大,无法对本案支持
1.2.3产品劣势
小户公寓不便于家居,客户群面窄小
1.2.5交通劣势
道路中央设有隔离拦,车子不易转弯
1.3项目机会
1.3.1市场空白
★周边人口接近20万,无上档次娱乐设施
★周边无上档次餐饮设施
★周边无上档次酒店、宾馆等旅游设施
1.3.2本区域内房地产业经过多年的高速发展,价格及客户质量均有很大的提高
1.4项目威胁
1.4.1高档电梯公寓由于价格高企,多定位为写字楼,但写字楼要求有完善的配套设施和对地段的认同感,市场被市中心项目基本垄断
1.4.2周边业态经营模式基本固定为前店后仓模,对办公类公寓需求不旺。
1.5小结
通过综合分析,我们认为本项目如定位在一般办公公寓将无法和市中心项目竞争,定位为居住类公寓又受困于产品的特性无法和纯住宅竞争,都将会导致项目销售期长,资金回笼慢,进而影响整个声福国际项目之销售。
2、定位
2.1通过分析,以项目本身规划结合周边市场空白,我们建议将本项目定位为:柳邕片首个星级豪华酒店式管理商务公寓
2.2酒店式公寓释义:
本项目本应定位为产权式酒店,但为规避银行放贷政策,故定为酒店式管理公寓,实质仍为产权式酒店。
产权式酒店即投资者购买酒店的某一间客房后并不一定在酒店居住,而是将客房委托酒店管理公司出租,获取客房利润分红,同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。
2.3周边主要酒店调查
A贵居宾馆: 套间80元/间/天
标准80元/间/天
单人60元/间/天
配套设施:彩电、地毯、卫生间、电话(装修简陋,普通旅馆档次)
贵宾卡优惠10元/间/天,30元工本费,出租率70%,客源主要外地
注:该宾馆装修简单,内部设施不全,服务一般,普通旅馆档次。
B航银宾馆:套间160元/间/天
商务标间150元/间/天
豪华三人间150元/间/天
豪华双人间120元/间/天
豪华单人间120元/间/天
标准三人间120元/间/天
标准双人间90元/间/天
标准单人间90元/间/天
配套设施:彩电、地毯、卫生间、电话(装修一般)
包月优惠20元/间/天,富源公司管理,无停车场,开房率80%,
注:该宾馆外观较新,内部装修一般,配置较全,服务较好 ,低档次宾馆。
C银山宾馆:豪华双人100~128元/间/天(自动麻将另加40元)
配套设施:25寸电视、整体浴室、木地板、(简单配套)
无停车场,出差客为主,有会议室,开房率70%,共56间客房
注:该宾馆配套不全,服务一般,正在装修。
D核工大酒店:(五层起)
商务麻将间138元/间/天
商务间A138元/间/天
商务间B108元/间/天
标准三人间100元/间/天
标准双人间90元/间/天
标准单人间80元/间/天
配套设施:席梦思床、彩电、空调、茶几、衣柜、电脑、地毯、浴室、电话(装修陈旧)
高档装修,内设餐厅,电梯,开房率85%,
注:该酒店外观陈旧,内部装修上档次,配置较全,服务较好。
E豪府酒店:(三层起)
商务麻将间A238元/间/天
商务麻将间B208元/间/天
豪华双人间148元/间/天
豪华单人间128元/间/天
配套设施:席梦思床、彩电、空调、茶几、衣柜、电脑、地毯、浴室、电话(装修崭新)
高档装修,内设餐厅,电梯,停车场,开房率85%,
注:该酒店外观亮丽,内部装修上档次,配置较全,服务较好。
F荣昌宾馆南楼:
豪华商务间A180元/间/天
豪华商
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