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PAGE  PAGE 29 格林春天营销策划报告 第一部分：市场分析 一、宏观环境分析 1．2001-2020年珠海城市总体规划 2003年5月，珠海市最新城市总体规划获国务院批准，《总体规划》的获批，珠海的城市定位为“珠江三角洲中心城市之一，东南沿海重要的风景旅游城市”。这对珠海的建设和发展起到良好的指导和促进作用，同时影响着珠海工业、商业、房地产业、旅游业、第三产业等的发展，战略性刺激珠海经济的提升。 2．港珠澳大桥、广珠轻轨铁路兴建在即 港珠澳大桥经国务院立项并准备兴建，对珠海的发展有着非同寻常的影响力。广珠轻轨铁路即将动工，珠海未来将成为中国华南甚至含大西南在内的交通枢纽城市，从而带动人流、物流、资金流、信息流在珠海的流通，加上珠海本身的公路网建设，势必使珠海从一个尽端性城市真正提升至区域中心枢纽城市的战略地位。 3．良好的政策环境 珠海市政府树立建设“三个基地、一个中心”的目标任务，积极实施“科教兴市、实业旺市、环境强市、文化盛市”的四大战略，大力推进“工业西进，城市西拓”和新型工业化，使珠海经济增长摆脱多年来依靠政策性驱动维持增速的被动局面，开始出现企业（特别是外资工业企业）自主投资，消费结构升级和出口需求增加为动力的扩张势头，全市经济取得跨越式发展。 4．与港、澳经济合作加强 如果说港、珠、澳大桥从交通硬件设施方面奠定了加强珠、港、澳经济往来的基础，那么，CEPA的签署则从政策软件方面促进珠海与港、澳的经济合作。 小结：一个城市房地产的发展依靠这个城市整体经济的发展，相对地， 房地产业的发展也能拉动城市经济的增长。住宅市场是一个城市经济发展的晴雨表，珠海市新一轮的城市与经济发展战略，以及政府出台的相关政策，对于本项目来讲都可谓为利好消息。 二、珠海市房地产市场概况 1．2003年珠海房地产统计 二级市场 年份商品房施工面积住宅施工 面积商品房竣工面积住宅竣工 面积商品房销售面积住宅销售 面积商品房销售金额住宅销售 金额2001378.26275.77116.5897.92119.51105.5341.731234.14832002356.43259.4394.2683.19134.14124.4646.6135.962003230.46184.65154.78121.810939.2135.242003年珠海城中旧村改造工程共完成投资25.89亿元，105万平方米回 迁房交付使用，商品房竣工面积154.78平方米，比上年减少7.6%；商品房销售额39.21亿元，比上年增长8.3%；销售面积121.75面平方，比上年增长6.6%。其中，商品住宅销售109.01万平方米，比上年增长12.0%；办公用房销售1.03万平方米，比上年减少73.6%；商业用房销售8.64万平方米，比上年减少10.6%。 分析：以上资料反映，2003年珠海房地产发展形势较好。商品房竣工面积减少7.6%，而商品房销售面积增长6.6%，说明2003年珠海房地产市场商品房需求呈上升趋势；其中，商品住宅销售面积增长12.0%，证明消费者对住宅的需求上升明显，商品住宅需求增长远远大于竣工面积的供给负增长。 （2）交易统计 截止到2003年10月，珠海市房地产登记交易中心完成房产交易48349宗，交易面积89平方米，交易金额1576284.55万元。商品房预购登记982宗，面积92464.77平方米，金额34132.86万元；抵押登记884宗，面积111092.51平方米，非权属变更718宗，面积110024.16平方米。 分析：从上述统计数据可以看出，目前珠海的房地产市场可谓交易活跃，交易方式多样，不仅新建商品房交易活跃，二手商品房抵押等也非常活跃，显示出珠海人把商品房当作一种投资手段的现象比较普遍。 （3）价格统计 2003年1-9月，珠海房地产开发完成投资28.60亿元，同比下降5.85%；商品房销售面积、销售额为82.04平方米和29.51亿元，同比增长3.82%和8.34%；其中商品住宅销售面积、销售额同比增长5.24%和8.97%。商品住宅的空置面积同比下降9.79%。 分析：2003年1-9月珠海商品住宅销售面积同比增长5.24%，而销售额同比增 长8.97%，增长比率超过销售面积增长比率3.73个百分点，证明珠海商品住宅的价格在温和上涨。 小结：以上分析表明，珠海房地产市场的发展良好。商品住宅市场需求开始明显上升，价格有所上涨。 2．目前珠海楼市的几个特点 珠海楼市逐步向市场化竞争，复工项目初露端倪 2000年，市政府针对珠海房地产业发展落后以及城中旧村严重影响珠海社会经济发展和城市