[合同协议]第十二章房地产联合开发合同.pptVIP

第十二章 房地产联合开发合同 何凤麟 一、房地产联合开发合同概述 1、概念 广义概念：一方出地一方出资，双方共同出地出资，或双方出资组建项目公司；可以开发、销售或自用；主体多样化等。 凡是两个或两个以上的合作者以某种特定的方式合作开发某项房地产而订立的合同都是房地产联合开发合同。 狭义概念：一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金、技术、劳务，合作经营土地，建设房屋，根据事先约定的分配新建房屋的一种协议。 与合资开发的区别 不组成独立的企业或临时性的项目公司； 按协议分配利润或新建房屋。 《城市房地产管理法》中的联合开发指狭义的联合开发。 2、房地产联合开发合同的法律特征 1）主体有特殊限制； 供地方必须取得国有土地使用权；（一般是出让土地使用权） 建筑方必须是依法取得房地产开发经营资格的企业。（依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》） 2）是诺成合同、有偿合同、双务合同； 3）性质上表现为无名合同、混合合同。 不是《合同法》中十五种有名合同之一。 混合合同即通常包括两个或两个以上合同内容；例如（房屋销售，则为合伙合同；供地方占有房屋，给付对方报酬，则承揽合同；按比例各自占有，则互易合同等） 二、订立房地产联合开发合同应注意的问题 1、慎重选择作为合伙伙伴的建筑方； 《房地产开发企业资质管理规定》 2、联合开发成果的所有权归属问题； 一般而言：谁获得施工许可证（又称建筑执照），谁才能办理第一次房产登记，原始取得房产所有权。原始取得房产所有权与联合开发合同中的分配方案矛盾的，需要到房管部门变更登记。 3、关于土地使用权问题； 1）供地方提供划拨地，需要经过土管部门和房管部门批准；自用的，可以免缴土地出让金； 2）联合开发，不应该视为土地使用权转让； 原因是：没有出现新的法人占有土地；不必完成土地转让（有土地无资金的解决方案）；合同的实现有时候需要再变更土地登记。 4、不能名为联合开发合同，行借贷合同之实； 《民法通则》第58条7款；《合同法》第52条3款：“以合法形式掩盖非法目的”。 干扰了国家对信贷的宏观调空。 要求建筑方提供资金、技术和劳务；双方共享利益、共担风险。 5、注意在合同中尽可能详细规定双方的权利义务。 6、联合开发合同常见到的纠纷及解决方案。 A、不按合同约定按时投入联建资金。主要解决方式是修改投资比例及分红比例，或者重新约定按实际投资比例分配利益。也有的按违约方承担一定的违约金的方式解决，从新达成补充联合开发合同。 B、违约方不按合同的约定分配房屋或分配利润。 C、 一方根本违约，违约时间较长，已经没有再按约定投资的实力，也不愿主动退出联建。对这类纠纷往往是守约方起诉，要求违约方承担违约责任，并要求解除合同。 D、双方或各方都有违约行为，只是轻重而已。 E、一方背着另一方与他方再联建。对再联建的违约行为，损害了守约方利益而引起的纠纷，这类纠纷有的是守约方主动起诉，也有的守约方被列为被告或者第三人参加诉讼，违约方背着联建的一方与他方再联建，往往是违约方资金不足，用再联建的形式引入他方资金，即名为联建，实为借贷。 * *