房地产估价题目.pptVIP

* 分 析 不能直接将其选作可比实例。 （1）虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定 其小类用途也相同； （2）商场与临街商铺的规模不相当； （3）商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚； （4）商场与临街商铺的档次是否相同不清楚； （5）商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚； （6）商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清； （7）商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能 不同。 * 四、估 价 实 务 * 估 价 实 务（一） 甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。1、甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述中正确的是（ ）。A 甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款B 甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保C 该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款D 该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款 * 甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。2、下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（ ）。A 该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B 该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，可单独办理抵押登记C 该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续D 该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续 * 甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。3、若该在建工程已整体抵押，在无法定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为（ ）。A 抵押价值B 处分抵押物时的市场价值C 抵押价值-处分抵押物的费用及税费D 处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费 * 甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。4、若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出售，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（ ）。A 土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积B 建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积C 施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积D 商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积 * 答案 （简略） （一）1 B 2 A 3 D 4 D * 某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。5、以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为（ ）。 A 市场价格上升 B 市场价格下降 C 市场价格不变 D 市场价格变化不确定 估 价 实 务（二） * 某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。6、以上道路状况变化对于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（ ）。A 市场价格上升 B 市场价格下降 C 市场价格不变 D 市场价格变化不确定 * 答 案 （简略） D B * 市场比较法应用举例 有一待估宗地G需评估,现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下： 宗地 成交价（美元/平方米） 交易时间（年） 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 A 680 2005 +1% 1.3 0 +1% B 610 2005 0 1.1 0 -1% C 700 2004 +5% 1.4 0 -2% D 680 2006 0 1.0 -1% -1% E 750 2007 -1% 1.6 0 +2% F 700 2008 0 1.3 +1% 0 G 2008 0 1.1 0 0 * 该城市地价指数表如上所示。 另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1 ~ 1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上条件，评估该宗土地2008年的价格。 时间（年） 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20