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* 万科朗润园下阶段营销策略报告 二OO九年七月 一、市场情况 1、重庆房地产市场 2、区域市场情况 3、竞品情况 1、重庆房地产市场 重庆整体市场7月成交情况： 市场持续火爆，同比环比均增长，均价环比微降。 数据来源：重庆为政府公布数据，包括商业数据，商品住宅成交占90%。 重庆7月市场整体成交面积同比+67.17%，环比+6.09%；成交金额同比+72.72%，环比+2.53%；成交均价同比+3.32% ，环比-3.37%。 +67.17% 成交面积同比 （万平米） 成交金额同比 （亿元） +72.72% +3.32% 成交均价同比 （元/平方米） +6.09% 成交面积环比 （万平米） 成交金额环比 （亿元） +2.53% -3.37% 成交均价环比 （元/平方米） 　 07年1-7月 08年1-7月 09年1-7月 09年较 08年同比 09年较 07年同比 当前库存套数 (套) 供应面积 (万平米) 1328.95 1105.96 911.01 17.6% 31.4% 118920 成交面积 (万平米) 930.01 722.47 1331.93 (541.39) 84.4% 43.2% 　存销比7.52 批售比 1.43 1.53 0.68 55.6% 52.4% 当前库存面积 （万㎡） 成交均价 (元/平米) 3063 4102 4065 0.9% 32.7% 1122.07 重庆市1-7月成交同比大幅上涨，成交面积增幅84.4%，成交金额增幅82.66%。1-7月各开发商主要销售库存，同比08年新增量降17.6％，成交均价降0.9%。 重庆整体市场1-7月成交:量稳价微降，持续旺销，预计后期将进入房产淡季。 重庆整体市场连续八周成交情况：7月各周成交均衡，供应波动幅度较大，整体持续供不应求局面。 单位：万平米 重庆市场库存高峰期已过，价格平稳略降，供应、成交量持续保持高位； 成交以首置、首改为主，改善类产品成交开始出现下降迹象。 成交结构 重庆市场情况 面积段 90㎡以下 90-110㎡ 110-140㎡ 120-200㎡ 200-250㎡ 250㎡以上 250万以上 　 保利高尔夫花园、龙湖悠山郡　、协信阿卡迪亚、坡岭顿小镇、协信彩云湖、常青藤、棕榈泉 110-250万 　 　龙湖春森彼岸、江与城、悠山庭院、金科十年城、小城大院、阳光100国际新城、协信天骄城、复地别院、奥林匹克花园、招商江湾城 　 60-110万 40-60万 　 鲁能新城、康德国会山、奥利匹克花园　龙湖郦江、富力现代广场 　东方雅郡、金科云湖天都、融汇国际温泉城、金科10年城、华润二十四城、国际社区 　 33-40万 长安锦绣城 、亚太商谷、融汇半岛、康德国会山、融侨诺丁阳光、鲁能星城、奥园康城 　 0-33万 　 总价段 90㎡以下 90-110㎡ 110-140㎡ 120-200㎡ 200-250㎡ 250㎡以上 普通再改 高端 存销比11.55 存销比10.21 存销比10.36 首置产品市场份额继续保持高位，价格持续攀升，经济适用房市场占比增加，部分开发商涨价明显。 普通再改产品本月量价齐涨，江景产品有所好转。库存较高，品牌企业产品优势明显，预计后市将稳价以销库存。 首改产品市场成交有所好转，供应保持低位，库存略有下降，竞争压力大，产品向低总款段发展 。 TOP类产品成交量降价涨，产品稀缺，放量有限，产品稀缺性逐渐体现，北部仍是客户的主要购买区域。 首改 首置 存销比3.83 重庆市场整体产品线情况：产品线呈现U型结构，主要产品线存销比均在12以下 绿地翠谷、复地别院、十里蓝山、橡树澜湾、东原香山、龙湖睿城 高端再改 存销比7.79 高端再改产品量价齐涨，经济型联排价格有所回升。库存相对较少，后市洋房底TOWN、顶跃可能降价以应对竞争。 1-7月龙湖市场份额为5.81%，排名第一、金科、鲁能分列二、三位。7月品牌企业占据市场份额11.60%。龙湖再改、TOP产品优势明显。 （备注：排名仅限于主要竞争对手住宅数据） 重庆重点企业市场份额：7月品牌企业受供应影响销售低迷，市场占有率降至11.60%。 龙湖：尽量赶工期新开房源，抢占市场份额，7月东桥郡、悠山香庭为开盘主力，持续热销，优惠仅为开盘优惠200元/㎡，一次性付款优惠100元/㎡，相对于6月有大幅度降低。 金科：旗下多个项目优惠同时取消，仅有日常的一次性付款与按揭付款优惠的区别。优惠幅度达到09年最小。 7月，各品牌开发商紧赶工期，新增供应上升，优惠幅度小，普遍销售持续火爆。 新盘 新推 老盘 优惠 富力：富力城项目加推150套单价涨800仍热销 7月25日推出户型以66-110平米的2房、