北京时间国际项目公寓部分关于定位的思考-亚豪.ppt

时间国际项目公寓部分关于定位的思考 应该说，从政策层面看中低价位自住小户型将是政府政策导向—— 九部门推出15条措施8项硬指标调控房地产市场 （节选） 90平方米以下住房须占项目总面积七成以上 购房不足5年转让须交营业税 个人房贷首付比例不低于三成 ，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。 居住用地供应量七成用于中低价位中小套型 但这一系列的强制性政策所带来的结果会什么？ 让我们大胆预测—— 90平米以下的小户型产品激增，供应量大幅增加； 由于面积的限制，产品自身难以创新，同质化现象将日趋明显； 为了增加产品附加值，其他如园林、景观、科技等外部竞争点将不断得到强化； 而供应量的增加对价格产生的影响不言而喻…… 但是，对于商住两用型的商务公寓的定位我们的担心也无处不在——由于从一定程度上改变了其立项用途目前也从广告推广上受到了较大的限制 针对房地产广告中的虚假宣传等问题，北京市将对今年以来利用电视、广播、报纸期刊、互联网、印刷品、户外等媒体发布的房地产广告进行专项整治，并将房地产印刷品广告的日常监管纳入工商所网格责任监管的重要内容，做到经常化、制度化、规范化。 根据北京市工商局日前发出的整治通知，此次检查的内容是：一、发布销售现房的广告，广告主、广告经营者、广告发布者是否提供或收取审查《房屋所有权证》《国有土地使用证》等证明文件；二、发布预售期房的广告，广告主、广告经营者、广告发布者是否提供或收取审查《商品房预售许可证》等证明文件；三、发布房地产广告是否按规定载明相关事项和预售许可证号或房屋所有权证号等内容；四、是否存在变相融资及升值和投资回报等虚假夸大等内容；五、是否含有《关于禁止发布乱评比、乱排序等内容广告的通知》中的内容；六、是否在广告宣传中擅自改变批准的项目名称或规划设计用途；七、是否含有夸大或虚构项目环境等误导消费者的内容；八、是否有违反广告法律法规的其他广告内容。 我们不敢断言 这些政策、市场等方面的信息 对于未来的小户型市场 是福？是祸？ 决定本项目定位的基点是综合性因素 出自市场因素的分析—— 从市场因素来看 以上政策导向应该说是市场因素的一部分 除此之外我们还应该从市场层面去关注—— 目前市场上热销的小户型的基本特征； 小户型住宅未来发展的趁势是什么； 什么人在购买小户型，他们的基本特征和需求是什么？ 什么人在租用小户型，他们的基本特征和需求是什么？ 结合以上因素再来看看本项目的自身特点是否适合，因为 最好的不一定是最合适的 而最合适的才是最好的！ 小户型住宅分析 目前市场上热销的小户型的基本特征 目前市场上热销的小户型的基本特征 小户型住宅发展的趁势 纯小户型逐渐退出市场，而依托于大社区、享有较好的生活配套、园林景观的小户型成为发展的方向之一； 小户型不在仅仅满足于居住的需求，越来越多的自住型客群更加追求设计的合理性、功能的齐全性、空间的舒适性和配套的便利性，因此小户型的品质在不断上升，以精致、完善而舒适取胜 总价依然是大部分小户型购买者的决定性因素，其中80万为一个分水岭，单价超过1万和总价超过80万的小户型产品在市场的需求度有限 什么人买小户型？ 自住型小户型购买者的特征分析 投资型小户型购买者的需求特征 什么人租小户型？ 居住类小户型租用者的特征分析 办公类小户型租用者的需求特征 本项目自身特征与市场因素结合的分析—— 本项目作为小户型产品的特征评价 H栋标准层户型平面图 G栋标准层户型平面图 本产品的客群适用度分析 投资者的购房决策很大成分取决于他的目标客户群当租户无论是个人还是小公司都无法看好本小户型产品投资者的购买热情尚需观望…… 改造成小户型应考虑的成本因素—— 需增加的成本投入 设计成本的投入 煤气、上下水、电等设备设施的增加投入 施工成本投入 园林景观的投入 车位的增加投入 …… 改造成小户型应考虑的风险因素—— 改造成小户型应考虑的风险因素 应该说本项目如定位为小户型从产品自身设计的多个角度都不具备优势 作为商务公寓，本项目的如何呢？在营销推广上有一定的难度，但风险和成本投入将明显低于小户型产品 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ关于本项目的定位，我们一直在思考 面对着市场上小户型的热销，面对着政府对小户型的政策导向以及对商务公寓的一系列限制 我们反复的权衡 是做商务公寓还是做写字楼？ 从市场层面来看，小户型产品由于其低总价的优势一直受到一部分自住者和投资客的追捧但我们更应该深入地看看他们追捧的小户型到底是一些什么样的产品？ 同时这些市场因素也绝