博思堂-2008年徐州国基城邦整合推广策略方案.ppt

国基城邦Guoji City-state [整合推广策略方案] 徐州全局：版块之争 诸侯混战期，徐州东西两地的较量早在2005年就展开，南部以开元四季做作表，东部以绿地世纪城为主帅。 2005年绿地世纪城以“城市向东走”切合了政府未来的发展方向，也将东区一处经济适用房区变成品质居住所在。开元四季虽然有五星级酒店做标榜，但最终没有在炒作上占上风。绿地世纪城成为徐州市场的一技独秀。 2007年世茂挺进东区，香港中新进驻南部，品牌发开商大举进驻，使得徐州市场面临新一轮的市场洗牌，消费者在做选择中，首先考虑选择哪个版块，再次是哪个楼盘，徐州东南两大阵营的拉锯战在所难免。 东部与南部的版块之争 东部 绿地世纪城：目前建筑，景观，商业街现场实景全面展现，可以说是目前徐州性价比相对较高的项目。绿地作为首个品牌开发商进驻徐州，占有天时，又以期频繁的推广活动，迅速在客户中建立良好口啤。一时间独领风骚。 世茂项目：从世茂进驻其它城市的情况来看，均以高端路线为主，世茂的进驻为东部高品质居住再添新作。 结论：这两个项目均是超大楼盘，同时又品质之作，将大大提升东部的居住形象。 南部 南部有云龙湖，泉山等自然山水，本是徐州景观绝佳，生态居住最佳之地，2005年之前本是引领徐州高端居住产品之地，别墅类产品多聚集在南部，随着绿地的东部的炒作，消费者关注重点移至东部，南部的领袖地位逐渐失去。最为核心的问题点即南部没有代表性楼盘引领市场。 中新森林海，从目前的规划及推盘方式来看，项目定位快速去化，低开高走，与绿地世纪城的节奏相似，但做不到领袖南部品质居住的作用。 结论：南部本应是徐州最佳居住之地，确没有高品质代表楼盘，使其在与东部版块之争中，落于后位。 版块之争：南部缺乏扛鼎之作 南部区域市场战局 项目劣势： 中新森林海，强调生态景观，同时产品以低密度——消费者比较容易接受的产品。 本项目的高地价以及小高层的规划在与中新森林海的竞争中处于明显的劣势，而小高层高层产品由于得房率，电梯费因素，被徐州消费者认为是性价比不高的产品目前才刚刚逐步被消费者接纳，所以本项目必须跳脱南部中端楼盘的平台竞争，将自身定位于南部豪宅品质代表作。才有可能从众多南部的竞争中占有优势。 南部区域市场战局 项目优势： 目前南部楼盘多聚中在黄河路，金山路，本项目扼守黄河路与金山路交汇口，同时拥有绝佳山体景观条件，在同区域产品中“地利”优势显著。 从目前南部在建楼盘，规划中还是传统的排兵营式的规划模式，没有什么突出亮点，未见到产品规划突出的扛鼎之作。 项目突破点1得山，得水，得人文的豪宅气质 政府规划导向：城市规划发展方向实行“东扩张、南融合、西改造、北提 升”战略。其中“南融合”是以建设新城区和整合铜山新 区为重点，推进城市框架向南延伸。铜山新区建设成为主 城区南部重要的科教、中高档居住区。 自然山水资源：本项目北望云龙湖，泉山森林公园，东侧依据洞山，周 边自然山水条件优势； 人文气质优越：更依托矿业大学，徐州最高学府，造就了地块人文气质 项目突破点2南部楼盘门户位置 扼守门户核心位置：本项目拥有地利的优势，位于金山路，黄河路交汇 处，是通往铜山区及泉山森林公园的必经之地，占 有南部楼盘门户位置； 环形广场点眼之笔：规划中沿金山路与黄河路所形成的豪阔的广场展示 面，将门户的概念进行放大。树立项目在南部版板 的绝对领导地位。 项目突破点3规划亮点提升项目价值 建筑规划：参考北京星河湾设计风格，从地标感、体量感、屋顶及细部处理 体现本项目高品质特色。 景观规划：利用紧依洞山的优势，山体的坡度成为项目天然的规划利好，容 易形成高低起浮，错落有致，丰富景观层次； 山体公园：整个社区就是一个依山而建的公园式生活家园； 环形广场：形象进入社区的首个展示面； 林荫大道：社区40米宽的林荫大道，增强了回家的景观仪式感，同时坡形起 浮的路面设计，更加创造出景观的多样性及兴趣性 市场调研方向修正 9月15日房展会有感 本次房展会，城南版块的项目差不多全数到场，热点所在之处，汉府雅园，北京路18号，永新人家，久隆凤凰城，南山水镇，中新泉山森林海； 本次房展会推出的各项目中，以山居概念，生态概念等推广口号较多，也让我们重新认识到以山为