商业部分营销策划方案21.18日报告.pptVIP

销售模式 金太湖 一期商铺根据位置，商铺面积大小分为4、8、10年回报，年8%回报，其中 4年期是可以直接抵消房价，8、10年逐年返还，面积大，位置稍弱的回报年 限较长； 三期商铺，包租6年，5年的返利直接抵扣房款（每年返利总房价的8%）， 第6年返还7.6%，扣除0.4%的管理费用； 哥伦布 5年回报，年7%，直接抵消房款 紫金广场 08年底4号楼2、3F，5年8%回报，逐年返还，10年原价回购； 目前2号楼执行3年返租，第一年6%、第二年7%、第三年8%，签约即返商铺 总价的21%，三年后根据市场租金水平重新确立租金，商户与购买者直接签订 宝龙城市广场 商铺5年返租，前三年一次性返还21%，后两年逐年返还8%，无优惠 五洲国际工业博览城 包租15年，前三年直返24%，后12年根据市场情况而定。 销售策略 无锡市各大商业项目销售模式汇总 6年委托经营、三年返租24%！ 销售策略 6年统一经营（一个商业项目的市场培育期一般为3-5年）； 前3年固定回报一次性返还，年回报率7%、8%、9%（回报率的逐年递增说明商业有经营前景)； 后3年根据市场租金情况按季度或年支付给业主。 1、为了实现项目快速销售回笼资金，建议采用商业统一招商，统一返租、统一运营的策略，给予投资客户和经营者强大的信心； 2、返租销售可以合理划分铺位实现低总价、低首付，扩大投资客户面，短期内积累客户实现快速销售。 3、通过长期返租，统一运营模式可以给予投资者、经营者对于项目做旺的信心。 4、哥伦布广场、金太湖国际城、紫金广场等商业均采用了返租销售销售，取得了良好的销售效果 建议 集中认筹、集中发售！提高开盘解筹率，降低风险！ 销售策略 集中客户积累、集中发售： 集中诚意登记、统一发售可测试客户对项目接受程度、并可随时调整项目销售策略。促进犹豫客户达成购买，并促使客户购买相对位置较差铺位的营销作用 公开发售前集中回访、价格测试： 集中回访可使销售现场始终保持热烈的营销氛围，并且测试客户对价格的接受程度，随时调整项目价格策略，是确保成功销售的重要环节。 优质大客户提前购买： 优质客户价格承受力强、并且通过公开发售当天单个购买客户的人数给予提前购买客户压力：优质客户提前购买促使大客户成交率提高。 房地产销售尤其商业项目销售,销售中心的销售氛围营造是销售成功的关键所在,鉴于此建议通过以下营销手段聚集人气、提高发售当天的成交率、实现项目销售收益最大化： 卖铺的最高境界，是卖稀缺性！ 大客户提前购买的必要性 销售策略 大客户提前购买的必要性： A、预防客户流失——-因大客户购买时都会选择连续组合在一起的铺位，同时 其需求的面积较大，金额较高，为防止大客户在抽签过 程中出现因排号顺序靠后，购买的铺位无法连续组合在 一起等情况出现而导致的客户流失； B、提高公开发售率—-大客户提前认购，选购一部分铺位，可以减轻开盘时普 通客户的公开发售压力，并制造出成交火爆气氛，从而 提高公开发售率。 销售价格建议 销售策略 价格制定说明 项目物业主体为内街铺，目前无锡及项目周边市场同类项目较少，在售可直接参考的项目不多。据市场调查，哥伦布广场的物业形态与本项目较为相似，直接参考意义较大。因此，本项目定价的在售项目参考主要为哥伦布广场为主，同时参考片区其他项目售价； 另外，本项目售价的制定同时参考了项目周边市场及同类型项目的租金水平，通过返算检验和评估市场比较法得出的价格； 最后，通过市场比较法和租金还原法的综合评定，制定本项目销售均价。 价格制定方法： 市场比较法 租金还原法 综合判断，确定项目销售均价 销售价格建议 销售策略 同类项目楼盘商铺平均售价（实收）： 1F街铺约 元/㎡； 1F价格基本上是2F价格的2倍； 调查表明：铺面面积30-60㎡，市场接受程度高，销售速度最快； 投资回报率多集中为3-10年的回报年限，年回报率多设定为7-8%； 周边在售项目一层街铺售价调查 周边在售项目调查结论 项目 位置 均价 销售 方式 金太湖国际城 北塘区青石路吴桥广场东侧 4.5万/㎡ 包租4年、8年、10年，前4年一次性返还32%，第5年逐年返还8%，凭钻石卡打97折。 崇安寺二期 海路与广益路交叉口东南侧 8.5万/㎡ 包租15年，前三年直返24%，后12年根据市场情况而定，四层五层只租不卖 南禅 寺紫金广场 南长区解放南路东侧 6万/㎡ 承诺3年返租，3年中由开发商统一运营管理，签约即返还商铺总价的21%，三年后根据市场租金水平重新确立租金。