三亚市月川村旧城改造项目开发模式研究2007.pptVIP

三亚市月川村旧城改造项目开发模式研究（汇报简稿） 谨呈：三亚市规划建设局 月川村紧靠三亚市主城区，隶属于河东区，为城市的发源地之一 月川村目前分为三部分：行政中心片区、月川小学片区和月川旧村片区 其中月川小学和行政中心两片区已经被征用，规划为城市绿带用地和行政中心 项目的研究范围：月川旧村，占地880亩，分为老干部安置区、村民居住区和菜田三部分 月川村改造需要多目标的实现 月川村改造核心目标 世联对核心目标的理解 月川村改造研究受以下条件限制 同时月川村改造遵循以下原则 研究的思路与框架 研究内容 改造范围内总建筑面积63万平米，容积率为1.1，建筑密度70% 项目已建房屋总建筑面积631684㎡，容积率为1.1，建筑密度70%左右，属于高密度、高容积率的居住区。 村内建筑以三、四层砖混结构为主，建筑质量参差不齐，抢建现象严重 片区内建筑以三－四层为主，部分五、六层； 砖混结构占绝大多数，大约90％左右； 地块内建筑质量好坏不一、良莠不齐； 片区内临建违建现象严重。 村民共1172户，其中原居民934户，外来户238户，村民受教育程度普遍较低 根据2005年4月份数据，月川村村民共1172户，4440人，平均3.8人/户。 其中原住居民934户，村民3259人，外来迁入人口238户，1181人。 村民中年长一代普遍文化水平较低，受教育程度低。 村民就业率低，房租为90%村民的唯一生活来源，逐渐演变成“食租阶层”，不参与社会分工，与现代社会脱离 村民就业率很低，租金几乎是其唯一的收入来源，少数村民靠做小生意、摩托车拉客等途径获得额外收入； 部分村民物业面积小、收入低，是拆迁的难点。拆迁中需考虑及保护该部分人群的利益及其后续发展问题。 租户约2万人左右，以低端从业人员为主，主要为酒店服务人员、工地工人和出租车司机 住宅以单间居多，平均租金6－15元/㎡，单间200元/月左右，出租率较高 村内平均每户拥有私宅面积约500 平方米左右，除少数自住外，其余大多数住宅用于出租获益； 住宅以单间居多，大多配以厨房、卫生间，另有少数二房一厅； 对外出租的月租金水平由外向内呈递减趋势，基本为6－15元/平方米，出租率平均达到95％以上。 现状商业以沿街底商为主，平均租金40 －50元/㎡，主要为片区内低端人群服务 片区商业主要分为3部分： 迎宾路片区：商业业态以门窗加工、石材、钢材加工、汽配维修为主； 三亚河东路片区：商业业态以文具、门窗加工、汽配维修、杂货店为主，平均20㎡/间，租金1000－1200元/间左右； 月川主街片区：商业业态以杂货店、药店、小饭店为主，平均20㎡/间，租金1000－1200元/间左右，位置相对偏僻的800元/㎡。 另月川村目前还拥有海航学院对面的472亩土地 研究内容 在过去的两个多月中，项目组成员进行了大量的数据收集与相关研究 月川村层面访谈包括村民和股份公司，其中村民20人 ，村内外来人口15人 深入一线，获得真实资料，用科学的分析方法，掌握村民改造意愿和安置补偿要求 研究内容 村民对现状不太满意，支持改造，但前提条件是必须合理赔偿 研究内容 村民对安置补偿的要求 村民安置补偿要求归根结底要解决村民的生活来源，且改造后收入不能低于改造前 研究内容 世联成功操作了多个旧城改造项目，并研究了当前中国多个成功案例 我们认为顺利推进城中村改造必须要考虑到以下几点 城中村成功改造最重要是获得村民的支持，安置补偿必须符合大多数村民要求 城中村改造股份公司必不可少 在改造中必须让股份公司得到利益，才有积极性 城中村改造牵涉利益群体众多，风险大，拆迁谈判不可能在短时间内完成 目前还没有成功区分合章、违章建筑的旧城改造案例，合章、违章不区分有其深层次原因 土地国有化不彻底 农村城市化不彻底 村民城市生存能力缺乏 城市管理不到位 廉租房市场租赁需求巨大 政府廉租房正常供给失调 一般以现状为准进行拆赔 月川村私房没有报建，没有查丈，权属复杂，区分合章和违章没有政策依据 ，难度大，风险高 无任何资料：目前在建私房约20栋，月川村没有查丈资料，村民无报建和申报，政府部门无任何资料 产权关系混乱：有一户一栋、一户多栋、一栋多户等 面积超标严重：大户面积最多可达2000平方米 建筑强度大：私房63万m2,现状净容积率达3.2 业主来源复杂：有村民、老干部、外来人员 建房形式多样：有村民自建、内部合建、对外合建 私房存在有其合理性和历史原因 强制拆除违法私房带来的效益小于代价，不确定，不稳定因素多，极易导致项目实施失控 国内城市对城中村私房建设一般采取以下几方面措施进行现状控制 城市改造和开发最关键的经验和教训是，必须在全市的高度，全社会来参与 通过规划控制土地的具体用途，防止用地性质的随意更改 通过行政法规成立市级的专门机构