星颜-江苏宜兴项目前期顾问报告-126页-2007年.pptVIP

项目假设条件说明 项目位于江苏省宜兴市横山水库西侧“江南水乡”项目用地附近区域 假设本项目政策上可行； 项目意向性用地规模约为万亩； 项目用地红线范围不确定。 项目工作内容及阶段划分 在项目的市场调研中，我们进行了广泛和有针对性的调查研究 项目属性——项目位于目前中国经济格局中表现最为突出的长三角区，其大区域优势极为优越 项目属性——宜兴城市经济表现强劲，同时受人口规模限制，市场消费能力有限。 项目属性——区域位于宜兴城市远郊，给予当地及外人的区域陌生感较强 项目属性——项目地块自然生态资源极为优越 项目属性——自然村落少、拆迁量小，区域大部分为生地，适宜打造第二居所。 项目属性——项目意向性万亩规模，以上升至区域开发的体量 项目属性界定——位于长三角次级城市远郊区域，具备优越自然资源的大规模区域开发。 单纯依靠景观资源难以支撑万亩规模开发，项目需寻找区域开发的增长极。 根据区域增长极理论，项目需采取产业导向作为区域增长极。 旅游产业能够将项目优越的景观优势充分放大与利用，旅游+地产应是本项目适宜采取的开发方向。 旅游+地产主导发模式1—观光农业模式 农业观光主导模式代表—横沥生态旅游度假农庄 旅游+地产开发主导模式2—森林公园模式 森林公园主导模式代表—温哥华森林别墅 旅游+地产主导开发模式3—风景名胜区模式 风景名胜区主导模式代表—纳西印象 旅游+地产主导开发模式4—旅游度假区模式 旅游度假区主导模式代表—富春江镇 因本项目和富春江镇较为类似，因此在此将后者开发成功的原因和出现问题加以分析，以求给项目开发提供启示。 旅游+地产主导开发模式5—主题公园模式 主题公园主导模式代表—杭州宋城 旅游地产开发五种常用模式归纳分析 根据各模式走线分布判断，项目适宜采取的主导模式适宜度分析。 通过上文分析，本项目适宜选取旅游度假区的主导开发模式 世界城市群（Ｃity agglomeration）发展轨迹 1 世界城市群（Ｃity agglomeration）发展轨迹 2 世界城市群（Ｃity agglomeration）发展轨迹 3 世界城市群（Ｃity agglomeration）发展轨迹 4 世界城市群（Ｃity agglomeration）发展轨迹 5 通过分析现有的世界五大城市群，其突出的表现特征是： 长三角区域将成为第六个世界城市群（Ｃity agglomeration） 世界城市群发展轨迹的转移，预示着长三角区域未来巨大发展潜力，本项目开发具备巨大的区域利好。 宜兴所处的宁杭发展带目前经济相对落后，但存在未来追上的可能 《长江三角洲地区区域规划纲要》（送审稿）各区域发展方向： 城市群角度分析总结 国外休闲度假发展历程中的双轨现象 双轨现象对中国休闲度假旅游开发的启示 长三角区域目前已形成异地购买休闲度假产品的经济基础支撑 中国的假期制度为休闲度假开发提供了时间消费上的支撑 车轮时代的到来及高密度的道路网络体系为建立在车轮经济上的休闲度假提供了交通距离的支持 城市化发展带来的弊端为休闲度假开发构筑起客户心理需求的基础 四大要素支撑起长三角区域开发休闲度假产品的足够可能性 市场现象——目前长三角区域内休闲度假趋势越来越明显。 官方数据——休闲度假的旅游目的增幅最大，发展势头强劲。 专家研究——追求放松、回归的休闲度假极受市场欢迎 通过旅游现象、官方数据和专家研究来看，目前长三角区域已形成起休闲度假的潮流趋势。 休闲度假分析总结 以北京、上海、深圳为龙头的经济发达城市，带动着其它区域的经济快速发展，它们存在经济消费能力极强的圈层。 南京别墅市场分析 南京印象 近两年，南京别墅市场进入“鼎盛时期” 。度假型别墅价格偏高、需求较旺，目前以南京市内人消化为主，逐步蔓延华东各地。 杭州别墅市场分析 杭州别墅主要集中在余杭闲林和之江转塘片区,位于杭州西郊的千岛湖为休闲度假的集中区域。 近年杭州别墅转战郊区，远郊别墅受市场热捧。休闲度假别墅销况良好，高端物业以长三角客户为主，注重原生态山水资源。 无锡别墅市场分析 目前别墅市场主要集中在位于太湖半岛的马山镇和内湖片区。马山镇为无锡主要休闲度假别墅集中区。 无锡别墅市场相对落后，旅游资源相对单一，高端别墅相对稀缺。经济型度假别墅为市场主流，以本地人消化为主。 溧阳天目湖别墅市场分析 长三角房地产市场分析小结 宜兴别墅市场分析 长三角房地产市场分析小结 项目休闲度假开发已具备一定的发展条件、广阔的发展空间。 内部竞争对手分析 内部竞争对手分析 与景点结合的旅游度假区在宜兴当地属于市场空白点，项目内部目前没有竞争对手 外部竞争对手分析——溧阳天目湖 外部竞争对手分析——无锡马山镇 外部竞争对手分析——杭州千岛湖 外部竞争对手分析——南京汤山镇 外部竞争对手分析总结 日光河度假村 日光河度