上海崇明城桥镇别墅项目营销策划报告.pptVIP

案名及LOGO 欧堡 VI表现 信纸信封 VI表现 灯箱 VI表现 道旗 营销费用预算 项目名称 费用估算 备注 地盘包装 220,000元 接待中心 120,000 ? 工地围墙 80,000 ? 现场大看板 20,000 含指示系统 销售道具 170,000元 模型 60,000 ? 效果图 40,000 ? 室内看板灯箱 20,000 ? 楼书 25,000 1000份 DM派发 25,000 5000份*4波 户外广告 354,000元 宝杨码头看板 250,000 发布半年 跨街横幅 34,000 ? 道旗 70,000 两期 媒体广告 2,020,000元 报纸广告 1600,000 ? 软文 20,000 引导期 杂志 400,000 ? 造势活动 200,000 ? 合计 296万元 谢谢观赏！ 思考原点 我们所处的市场阶段 市场起步阶段，容量迅速扩张 尚无别墅供应，市场需要引导 崇明富有阶层的居住理想 居民缺乏别墅居住经验 希望由平层向立体发展，享受别墅空间 专业别墅开发商的未来版图 崇明新城开发的“第一盘” 阳光欧洲城在崇明的“第一盘” 第一部分 深入市场 对本项目的认识 站在上海 本项目处于崇明县，是上海最后一个未被大规模开发、未受城市发展之弊的地方，这里将成为上海的“后花园”。 站在崇明 本项目处于崇明五大功能分区的崇南分区，为 “田园城市化中心城区” ，将是崇明未来最为集中的人口城市化地区和产业布局园区。 站在城桥 本项目处于老城区和新城区交界处，未来大量人口导入。 前景广阔的别墅市场 2003年上海别墅市场扩容达45％左右，2004年的别墅市场延续了03年的热销。 高端供应（独栋）充足而低端供应（联体、叠加）明显不足，市场结构性矛盾明显。 随着收入水平的提高和住宅消费理念的转变，别墅（尤其是经济型产品）将越来越受市场的追捧。 从目前来看，崇明尚无别墅产品在销。但是崇明居民的生活习惯以及崇明本身的生态特点，决定了别墅将是岛上房地产市场的下一个热点。 刚刚起步的崇明楼市 市场刚刚起步 县治所在地城桥镇是崇明商品房最为集中的区域，但是镇上在售楼盘（包括动迁房）也不足10个。 区域市场内属于商品住宅的仅有怡祥居、金月湾和明珠花苑（部分）等少数几个楼盘。 供需基本平衡 2004年1-11月，崇明批准预售面积仅8.9万方，预售登记面积为8.97万方，供求关系比为1：1.01，市场供求平衡。 启动在即的城桥楼市 发展趋向 囿于南面临江的限制，城桥楼市以北向发展为主。 崇明新城的规划，引导城镇向东北角发展。本案位于新旧城区交界之处，堪称新城“第一盘”。 价格分析 新建商品房基本位于镇区外围，售价4000元/平方米左右，最高价已经接近7000元/平方米。 二手房市场已经开始发展，地段好的二手房价格已超过5000元/平方米，普通公房的价格也已经超过4000元/平方米。 竞争激烈的城桥楼市 潜在供应较大 据本司统计，目前城桥镇及崇明新城潜在供应量达到60万方以上（包括部分动迁房），市场竞争较为激烈。 第二部分 认识客户 深入调查崇明客户 调查时间 2004年12月23日，PM1：00－PM5：00 2004年12月24日，AM10：00－PM5：00 2004年12月25日，AM10：00－PM2：00 调查地点 八一路、北门路至南门路之间的商业街 北门路、西门路至东门路之间的商业街 中街山路、西引路路口 别墅典型客户需求 城桥镇及附近的崇明当地人 企事业管理人员和个体私营业主 年龄介于30-50岁之间，收入良好 家庭形态结构稳定，以三口之家以及三代同堂为主体 喜爱欧式风格、素雅的建筑风格 偏爱挑空的客厅、书房、独立停车库、私家花园 偏爱景观小品、私家花园、大型植被 物业费收承受范围3-5元/平方米·月 毛坯交房为绝对主力需求 考虑因素依次为价格、房型、景观、朝向、配套、规划 崇明富有阶层的居住现状 城桥镇 平面房型，无独立花园，无法体现身份感。 无别墅居住经验 其他乡镇 拥有自己的独立庄园，但内部格局欠优化 缺少真正的别墅居住经验 崇明富有阶层的居住理想 富人区 邻居效应 贵族空间 恋园情结 两种典型客户的空间需求 附属空间 无经验者 追求真正别墅者 地下车库 ● ● 地下洗衣房 ? ● 地下储藏空间 ● 步入式衣帽间 ? ● 庭院 ● ● 露台 ● ● 第三部分 锻造精品 人性的开发理念 文化和精神气息的塑造 成为全岛农村城市化和农民市民化的导入空间 在这一城市化的进程中，建立一个有标识性和辨别性的城市文化社区 文化的塑造作为一个主线索穿插在产品设计的方方面面 与消费者自我需求的融合 别墅居住不再是一种结果